Paris, le 12 novembre 2025 – Le Conseil d’État vient d’annuler partiellement des commentaires de l’administration fiscale concernant l’application de la TVA aux locations de logements meublés de courte durée (type Airbnb). Cet arrêt, sollicité par le Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM), clarifie l’interprétation des critères permettant de distinguer la simple location meublée (exonérée de TVA) des prestations d’hébergement de type hôtelier (soumises à TVA).
Contexte : la distinction location/hébergement hôtelier
Conformément à la directive européenne n° 2006/112/CE, les locations de logements meublés sont en principe exonérées de TVA.
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas aux prestations d’hébergement qui remplissent cumulativement deux conditions :
- Elles sont offertes pour une durée n’excédant pas trente nuitées.
- Elles comprennent la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des quatre prestations suivantes :
- Le petit déjeuner.
- Le nettoyage régulier des locaux.
- La fourniture de linge de maison.
- La réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Nettoyage et linge de maison : annulation des précisions administratives
Les commentaires administratifs attaqués, publiés au BOFiP le 7 août 2024, prévoyaient que pour les séjours de moins d’une semaine, les conditions de « nettoyage régulier » et de « renouvellement régulier du linge de maison » étaient « satisfaites » par le seul fait que ces prestations soient effectuées avant le début du séjour.
Le Conseil d’État a jugé que cette interprétation ajoutait à la loi.
Selon l’arrêt, si l’appréciation de la régularité de ces prestations doit bien tenir compte de la durée du séjour, il n’est pas possible de considérer que la condition est nécessairement satisfaite pour les séjours courts par la seule prestation réalisée avant l’arrivée du client. En prévoyant une satisfaction automatique dans ce cas, l’administration fiscale est allée au-delà de ce que permettait l’article 261 D du CGI, tel qu’il transpose le droit européen.
Conséquence de la décision : Le Conseil d’État a annulé les phrases des paragraphes 80 et 90 des commentaires qui concernent cette présomption automatique pour les séjours de moins d’une semaine. L’appréciation des critères de régularité devra donc se faire au cas par cas, même pour les très courtes durées, pour s’assurer que l’activité s’apparente bien au secteur hôtelier.
La boîte à clés et la réception : validation du commentaire administratif
Le SPLM contestait également les commentaires administratifs qui semblaient considérer que la simple mise à disposition des clés via une « boîte à clés » pourrait caractériser à elle seule la prestation de « réception, même non personnalisée, de la clientèle » et entraîner par conséquent l’assujettissement à la TVA.
Mais le Conseil d’État a rejeté cet argument. L’arrêt précise que les commentaires administratifs ne disent pas que la simple boîte à clés suffit à elle seule.
Au contraire, les commentaires précisaient que la prestation de réception (accueil, orientation, information) est caractérisée lorsqu’un prestataire propose un choix entre un accueil physique et un accueil par dispositif électronique (avec mise à disposition des clés via une boîte à clés). La réception au sens du CGI peut donc être non personnalisée et assurée par un système électronique.
Ce qu’il faut retenir
Pour que ses locations meublées de courte durée restent exonérées de TVA, le loueur ne doit pas proposer plus de deux des services suivants :
- la fourniture du petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux,
- la fourniture de linge de maison,
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Etant précisé en complément que :
- S’agissant du petit-déjeuner, ce service n’est pas considéré comme fourni lorsque le prestataire d’hébergement se limite à conseiller des adresses d’établissements de restauration au locataire, ou lorsqu’il se borne à mettre à disposition des clients, dans les locaux destinés à l’hébergement, un distributeur alimentaire et/ou de boissons.
- S’agissant du nettoyage des locaux, le seul fait que celui-ci ait été effectué avant le début du séjour ne suffit à entraîner l’application de la TVA. De même, la simple mise à disposition du client du matériel servant au nettoyage ne suffit pas à remplir la condition relative au nettoyage des locaux.
- S’agissant de la fourniture de linge de maison, le seul fait que celui-ci soit renouvelé au début du séjour ne suffit pas à entraîner l’application de la TVA.
- Enfin, en ce qui concerne la réception de la clientèle, la seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle.
Source : Conseil d’Etat, décision n° 498267 du 12 novembre 2025.
