Diagnostics immobiliers : la fin du dogme des 6 mois pour l’ERP

Par un arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation rappelle que l’évolution réglementaire prime sur la durée de validité de l’état des risques (ERP/ERRIAL). Si un PPRI est approuvé entre le compromis et l’acte authentique, le silence du rédacteur d’acte expose les parties à la résolution pure et simple de la vente.

⚠️ Le dogme des « 6 mois » mis à l’épreuve

Jusqu’à présent, la pratique consistait souvent à vérifier la date de l’ERP : s’il avait moins de six mois au jour de la signature de l’acte authentique, il était considéré comme juridiquement « valide ». Mais l’arrêt de ce jour [19 février 2026] vient censurer cette lecture automatique.

📝 Les faits : une erreur de vigilance fatale

• Signature du compromis : Un état des risques est annexé, mentionnant un PPRI prescrit.

• Entre-temps : Un arrêté préfectoral approuve le PPRI, rendant le terrain inconstructible (aléa très fort).

• Acte authentique : Le notaire réitère la vente avec le diagnostic initial (toujours valide chronologiquement), sans mentionner l’arrêté d’approbation.

• Sanction : La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui avait refusé la résolution de la vente. Pour la Haute juridiction, l’information sur la servitude d’utilité publique (le passage du statut « prescrit » à « approuvé ») est une information substantielle due à l’acquéreur.

💡 Ce que cela change pour les professionnels

Cette décision impose aux professionnels une veille active jusqu’à la dernière minute :

• L’obligation de mise à jour : Même si le diagnostic a 15 jours, si un arrêté d’approbation intervient la veille de la vente, le DDT doit être complété par une mise à jour.

• La mutation de l’information : On ne vend pas un bien « soumis à un risque potentiel » (prescrit) de la même manière qu’un bien « grevé d’une servitude ferme » (approuvé).

• Le risque de résolution : Le défaut d’information n’entraîne plus seulement des dommages-intérêts, mais bien l’anéantissement rétroactif du contrat.

Cet arrêt oblige donc à sortir d’une gestion purement administrative des diagnostics pour revenir à une analyse de fond de la situation juridique du bien.

Texte officiel :

• Cour de cassation, Arrêt du 19 février 2026, pourvoi n° 24-10.524, publié au Bulletin.