Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision fondamentale sur la nature des indemnités de rupture dans les contrats de construction de maison individuelle (CCMI). Le juge ne peut pas modérer l’indemnité de 10 % prévue au contrat si celle-ci constitue la contrepartie d’une faculté de dédit.
Le contexte : Une résiliation « de convenance »
En juin 2018, un couple signe un CCMI avec une société de constructions de maisons individuelles pour un montant de 137 810 euros. Quelques mois plus tard, avant même le début du chantier, les maîtres de l’ouvrage informent le constructeur qu’ils renoncent à leur projet pour des raisons personnelles.
Le constructeur réclame alors l’application de la clause contractuelle prévoyant une indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % du prix total (soit 13.781 euros).
Le litige : Clause pénale ou clause de dédit ?
La Cour d’appel de Paris avait initialement donné raison aux maîtres d’ouvrage. Pour les juges du fond, cette indemnité de 10 % s’apparentait à une clause pénale.
- L’enjeu : Si une clause est qualifiée de « pénale » (destinée à sanctionner une inexécution), le juge a le pouvoir de la réduire s’il l’estime manifestement excessive (Article 1231-5 du Code civil). C’est ce qu’avait fait la Cour d’appel en ramenant la somme à 6.980 euros.
- L’argument du constructeur : Il soutenait qu’il s’agissait d’une clause de dédit, simple contrepartie de la liberté de rompre le contrat offerte par l’article 1794 du Code civil. Or, une clause de dédit ne peut pas être modérée par le juge.
La décision : La souveraineté du contrat réaffirmée
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle fonde sa décision sur la distinction stricte entre les deux mécanismes :
- 1. La clause pénale a pour objet de faire assurer l’exécution de l’obligation en sanctionnant le manquement du débiteur.
- 2. La clause de dédit permet à une partie de se soustraire à l’exécution du contrat moyennant le paiement d’un prix.
La Haute juridiction relève que la clause litigieuse autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat moyennant 10 % du prix pour dédommager les frais engagés et le gain manqué. Dès lors qu’elle ne sanctionnait pas une « inexécution fautive » mais organisait une « faculté de rupture », elle ne pouvait pas être qualifiée de clause pénale.
Ce qu’il faut retenir : L’indemnité de 10 % prévue en cas de résiliation unilatérale (article 1794 du Code civil) est un prix de liberté. Le juge n’a pas le pouvoir de réduire ce montant, même s’il lui paraît élevé par rapport au travail réellement effectué au moment de la rupture.
Impacts pour les professionnels du secteur
Cette décision sécurise les constructeurs de maisons individuelles. Elle confirme que :
- Le forfait de 10 % (usage courant dans la profession) est une protection légitime contre l’abandon de projet par le client.
- Dès lors que la clause est rédigée comme la contrepartie d’un droit de résiliation unilatérale, elle échappe au pouvoir de modération du juge.
En conclusion, ne manquez pas de vérifier que vos contrats lient explicitement l’indemnité forfaitaire à l’exercice de la faculté de résiliation prévue par l’article 1794 du Code civil, et non à un manquement contractuel, pour garantir l’impossibilité d’une révision judiciaire.
