Par un arrêt rendu ce 22 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme avec fermeté la protection des mandants face aux garants financiers. Le délai de forclusion de trois mois ne peut être opposé au créancier si celui-ci n’a pas reçu de notification individuelle, quand bien même le garant n’aurait pas pu accéder aux registres de l’agent immobilier.
Dans le secteur de l’immobilier, la garantie financière est le rempart essentiel des propriétaires (mandants) contre la défaillance de leur gestionnaire. Pourtant, la mise en œuvre de cette garantie est enserrée dans des délais stricts qui font régulièrement l’objet de contentieux. L’arrêt rendu ce jour précise les conditions dans lesquelles le délai de production des créances commence à courir.
Le litige : une déclaration de créance jugée « tardive » par le garant
Dans cette affaire, une société de gestion immobilière voit sa garantie financière dénoncée par son garant (une banque). Conformément à la loi, le garant publie un avis de cessation de garantie dans un journal local le 25 mai 2017.
Près de deux ans plus tard, en janvier 2019, les propriétaires bailleurs, constatant que l’agent immobilier est en redressement judiciaire et qu’il a détourné des loyers, sollicitent la mise en œuvre de la garantie. La banque refuse : selon elle, les créanciers avaient trois mois après la publication de l’avis de 2017 pour se manifester. Elle argue qu’elle n’a pas pu envoyer de courriers individuels faute d’avoir eu accès au « registre-répertoire » de l’agent immobilier mentionnant l’identité des clients.
La question de droit
Le délai de trois mois pour actionner la garantie peut-il courir sur la seule base d’une publication dans un journal si le garant est dans l’impossibilité matérielle d’identifier les créanciers individuellement ?
La décision : la primauté de la notification individuelle
La Cour de cassation rejette le pourvoi du garant et confirme l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes. Elle s’appuie sur une lecture combinée des articles 44 et 45 du décret du 20 juillet 1972 (loi Hoguet) :
- Deux modes de publicité distincts : La loi prévoit une publication collective (journal) et une notification individuelle (lettre recommandée) pour les clients identifiés dans les registres de l’agent.
- L’absence de distinction légale : La Cour souligne que le texte ne prévoit aucune exception. Le délai de trois mois ne court qu’à compter de la réception de la lettre recommandée pour les personnes concernées.
- La responsabilité du garant : Le fait que le garant n’ait pas pu se faire communiquer les registres est sans incidence. La loi lui donne pourtant un droit d’accès à ces documents (articles 51 et 65 du décret).
L’essentiel : Tant que le mandant (le propriétaire) n’a pas reçu son courrier recommandé personnellement, le délai de 3 mois ne commence pas à courir à son égard. La simple annonce dans un journal est insuffisante pour lui barrer la route.
Pour les banques et assureurs, cette décision sonne comme une injonction à la vigilance. Il leur appartient d’être proactifs pour obtenir les registres des agents immobiliers dont ils dénoncent la garantie. Le risque de « sinistre tardif » reste à leur charge tant que l’obligation d’information individuelle n’est pas remplie.
