Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante sur le régime des charges en matière de baux commerciaux. La Haute juridiction rappelle que l’obligation de transparence du bailleur ne se limite pas à une simple mise à disposition des pièces : il doit les transmettre activement au locataire qui en fait la demande.
Le contexte : Un litige sur la régularisation des charges
Dans cette affaire, une SCI (bailleresse) avait consenti un bail commercial à un cabinet d’expertise (locataire). En 2019, le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des charges impayées. Le locataire conteste et réclame, de son côté, le remboursement des provisions versées, estimant que les charges n’ont pas été régulièrement justifiées pour les années 2018 à 2021.
La Cour d’appel de Versailles avait initialement donné raison au bailleur. Elle estimait que ce dernier avait rempli ses obligations car :
- Il produisait des courriers de reddition de charges listant les dépenses « poste par poste ».
- Il tenait les factures à la disposition du locataire (ce que le locataire ne contestait pas).
Pour les juges d’appel, la « mise à disposition » suffisait donc à justifier les sommes réclamées.
Le rappel à l’ordre de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en se fondant sur une lecture stricte du Code civil (preuve de l’obligation) et du Code de commerce (statut des baux commerciaux issu de la loi Pinel).
Elle pose deux principes cumulatifs :
- La charge de la preuve : Pour conserver les provisions ou réclamer un solde, le bailleur doit prouver l’existence et le montant exact des charges devant le juge. Un simple courrier récapitulatif ne suffit pas si le locataire conteste les montants.
- L’obligation d’envoi : En application des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, le bailleur ne peut pas se contenter de dire au locataire : « Les factures sont dans mon bureau, venez les voir ». S’il y a une demande du locataire, le bailleur a l’obligation de lui adresser (communiquer) les documents justificatifs.
Ce qu’il faut retenir : La « mise à disposition » (souvent pratiquée en copropriété classique) est insuffisante en matière de bail commercial si le preneur exige une communication directe.
Analyse des points clés
| Point de droit | Position de la Cour d’appel (Censurée) | Position de la Cour de cassation |
| Preuve des charges | Le récapitulatif par « poste de dépense » suffit. | Le bailleur doit prouver le montant réel et l’existence de la dépense. |
| Mode de communication | La mise à disposition des factures suffit. | Les justificatifs doivent être adressés au locataire demandeur. |
| Sanction | Le locataire est condamné à payer. | L’arrêt est annulé ; le bailleur risque de devoir rembourser les provisions. |
La protection du locataire-commerçant renforcée
Cette décision renforce la protection du locataire commerçant. Elle met fin à une certaine ambiguïté où certains bailleurs se contentaient de produire des tableaux Excel ou des synthèses sans transmettre les factures d’origine (électricité, entretien, taxes foncières, etc.).
Pour les bailleurs par contre, la vigilance est de mise : en cas de contestation, la production de pièces « au compte-gouttes » ou l’invitation à consulter les archives sur place ne suffisent plus à valider une régularisation de charges.
