Un récent rescrit fiscal précise les règles applicables en matière de Livraison à Soi-Même (LASM) et de taux de TVA lorsqu’un EHPAD s’engage dans une opération de reconstruction globale incluant des locaux destinés à des tiers.
Dans le cadre d’un projet de modernisation, un EHPAD a entrepris une opération immobilière complexe. Le projet consistait à démolir des bâtiments existants pour reconstruire un ensemble immobilier unique. Cet ensemble comprend non seulement les locaux de l’EHPAD, mais aussi des espaces destinés à des collectivités locales (école de musique, Maison France Services, salle polyvalente), cédés par la suite en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
L’administration fiscale a été saisie pour clarifier deux points cruciaux : l’obligation de constater une LASM et le taux de TVA applicable.
1. L’obligation de constater une Livraison à Soi-Même (LASM)
L’administration rappelle que toute personne assujettie qui produit un immeuble neuf (ou réalise des travaux de valorisation/prolongation de vie d’un immeuble) doit constater une LASM si cet immeuble est affecté à des activités n’ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA.
Ce qu’il faut retenir :
- L’EHPAD, en tant que maître d’ouvrage, doit constater une LASM au titre de l’ensemble des travaux réalisés.
- Peu importe la destination finale : Le fait qu’une partie des locaux soit destinée à être vendue en VEFA à des collectivités locales ne dispense pas l’EHPAD de cette obligation au moment de l’achèvement.
- Récupération de la TVA : La TVA grevant cette LASM est déductible selon les règles de droit commun. L’EHPAD peut ainsi déduire la taxe correspondant aux locaux vendus en VEFA, en utilisant des critères de ventilation (coefficients de taxation) basés sur l’affectation directe des différentes parties de l’immeuble.
2. Une application « au prorata » du taux réduit de 5,5 %
C’est sur la question du taux que le rescrit apporte une précision importante pour les projets de mixité d’usage.
En principe, les EHPAD bénéficient du taux réduit de 5,5 % pour les travaux de construction ou de LASM portant sur leurs locaux, sous réserve d’une gestion désintéressée et d’un agrément spécifique. En revanche, les travaux sur d’autres types de locaux relèvent généralement du taux normal (20 %).
La décision de l’administration : Bien que le marché de travaux soit unique et le maître d’œuvre identique pour l’ensemble du projet architectural, l’administration refuse d’appliquer un taux uniforme. Elle impose une ventilation :
- Taux de 5,5 % : applicable à la fraction de la LASM correspondant aux travaux des locaux strictement destinés à l’activité de l’EHPAD.
- Taux Normal (20 %) : applicable à la fraction de la LASM correspondant aux autres locaux (tiers-lieux, école de musique, etc.), même si ces derniers font partie du même projet global de reconstruction.
Conclusion pour les gestionnaires
Ce rescrit confirme que la mutualisation des investissements entre acteurs publics (EHPAD et collectivités) n’emporte pas de « contamination » fiscale favorable.
Pour les porteurs de projets, cela implique une tenue comptable et analytique rigoureuse dès le lancement du marché public. Il est impératif de pouvoir justifier de la ventilation des coûts entre les zones destinées à l’hébergement médico-social (taux réduit) et les zones à usage public ou administratif tiers (taux normal) afin de sécuriser les déclarations de TVA et d’optimiser le droit à déduction.
