Alors que le passage du Code Général des Impôts (CGI) au nouveau Code des Impositions sur les Biens et Services (CIBS) approche, la députée Véronique Louwagie interpelle Bercy. L’enjeu ? Maintenir la sécurité juridique des opérateurs immobiliers face à un régime de TVA sur marge de plus en plus complexe.
Le 1er septembre 2026 marquera un tournant pour les fiscalistes : l’emblématique article 268 du CGI, qui régit la TVA sur marge pour les cessions de terrains à bâtir et d’immeubles anciens, sera officiellement recodifié sous les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS. Si cette bascule semble technique, elle soulève des inquiétudes majeures sur la pérennité des interprétations administratives passées.
Rappel : Le régime de la marge permet de ne collecter la TVA que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, évitant ainsi une double taxation économique sur la valeur du terrain d’origine.
L’ombre de la jurisprudence « Icade »
Historiquement, la TVA sur marge s’appliquait dès lors que l’acquisition n’avait pas ouvert droit à déduction. Mais depuis l’arrêt Icade de la Cour de justice de l’Union européenne, le Conseil d’État impose une condition supplémentaire : l’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu.
C’est précisément sur ce point que la députée Véronique Louwagie (LR) a déposé une question parlementaire le 17 mars 2026. Elle demande au ministre de l’Économie de confirmer que les « tolérances » et précisions publiées au BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) depuis 2020 resteront opposables à l’administration, même après le changement de code.
Sécuriser les opérations en cours
La question de la députée pointe plusieurs zones grises qui font trembler les aménageurs et promoteurs :
- La période de transition : Les opérateurs exigent que les réponses ministérielles antérieures restent valables tant que le BOFiP n’a pas été formellement mis à jour avec les nouvelles références du CIBS.
- Les promesses de vente : La députée souhaite que la protection s’étende non seulement aux compromis, mais aussi aux promesses unilatérales de vente (PUV) signées avant la mise à jour des textes, même en cas de substitution de bénéficiaire.
- Le cas des aménageurs : Une attention particulière est portée aux traités de concession d’aménagement. L’objectif est de permettre l’application de la marge pour des biens qui n’ont pas encore été acquis au moment de la signature du traité, une souplesse indispensable aux projets de temps long.
Le défi du détachement de parcelle
Le point le plus technique concerne la division foncière. Lorsqu’un promoteur achète un terrain avec un bâtiment pour n’en revendre qu’une partie (détachement de parcelle), le fisc conteste souvent l’identité juridique.
La députée suggère une clarification pragmatique : si un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme (permis de construire valant division) est obtenu avant l’acquisition, la condition d’identité devrait être considérée comme remplie, même si l’acte d’achat ne mentionne initialement qu’un seul ensemble.
Un secteur en attente de clarté
Pour le secteur de l’immobilier, déjà fragilisé, l’incertitude fiscale est un frein majeur. Une réponse restrictive de Bercy pourrait renchérir le coût des terrains à bâtir et complexifier les opérations de densification urbaine.
Le ministre a désormais quelques mois pour rassurer la filière : la recodification sera-t-elle une simple formalité administrative ou le prétexte à un durcissement de la doctrine fiscale ?
A suivre…
Source : J.O. Assemblée Nationale, questions écrites du 17 mars 2026 ; Qu. n° 13693, p. 2287.
