Un décret paru ce vendredi 13 février 2026 modifie en profondeur la gestion des impayés pour les locataires allocataires des APL. Si le texte prône le maintien des aides, il offre aux bailleurs des outils de signalement plus rapides et une généralisation du versement direct. Décryptage des nouvelles règles qui entreront en vigueur le 1er janvier 2027.
Un signalement plus précoce : Le seuil des 450 €
C’est le changement majeur. L’ancienne définition de l’impayé, souvent complexe à calculer (deux mois de loyer net d’APL), est remplacée par des critères plus nets.
Désormais, le bailleur devra signaler l’impayé à l’organisme payeur des APL (CAF ou MSA) dès que :
- Le montant de la dette dépassera 450 € (loyer et charges compris).
- OU que le locataire accusera trois mois de défaut de paiement (même partiels), quel que soit le montant total.
Généralisation du Tiers-Payant (Versement direct)
Le décret renforce la sécurité du bailleur en cas d’incident de paiement. Si le locataire percevait jusqu’ici l’APL sur son propre compte bancaire, la procédure d’impayé déclenchera automatiquement une proposition de versement direct entre les mains du bailleur.
L’organisme payeur le contactera pour savoir s’il souhaite percevoir l’aide en lieu et place du bénéficiaire. Sauf cas très particuliers, il aura tout intérêt à accepter pour sécuriser au moins la part « APL » du loyer.
Le maintien de l’aide : Une garantie de solvabilité pour le bailleur
Contrairement à l’ancienne réglementation où l’APL pouvait être suspendue en cas d’échec du plan d’apurement — privant le bailleur d’une partie des revenus — le nouveau texte pose le principe du maintien systématique.
- Même si le locataire est en difficulté pour payer sa part, le bailleur continuera de percevoir la part APL via le tiers-payant. L’aide ne sera coupée que si la mauvaise foi du locataire est judiciairement prouvée ou si la CCAPEX démontre qu’il a les moyens de payer mais s’y refuse.
- Le décret confirme également que l’aide est maintenue même après la résiliation du bail, tant que l’occupant reste dans les lieux et verse l’indemnité d’occupation fixée par le juge.
Calendrier : Une transition sous surveillance
La réforme s’appliquera aux impayés signalés à compter du 1er janvier 2027.
Un point de vigilance pour les bailleurs ayant des dossiers en cours : pour les situations de suspension actuelles, l’aide sera rétablie au 1er janvier 2027. Si le locataire a repris ses paiements ou si un plan d’apurement est respecté avant cette date, le bailleur pourra même obtenir un rappel rétroactif des aides suspendues (Article 5 du décret).
Synthèse des changements :
| Action | Avant (Ancien régime) | Après (Décret 2026) |
| Seuil de signalement | Calcul complexe (2 mois de loyer net) | 450 € ou 3 mois de défaut |
| Délai d’alerte CCAPEX | Variable | 15 jours après le signalement du bailleur |
| Risque de suspension | Fort en cas de rupture de plan | Exceptionnel (limité à la mauvaise foi) |
| Mode de contact | Courrier / Web | 100% Dématérialisé (SI dédié) |
