Le Bulletin Officiel des Impôts vient de publier un rescrit fiscal qui apporte des clarifications essentielles pour les professionnels de l’immobilier, notamment les marchands de biens et les promoteurs, concernant le traitement TVA des immeubles inscrits en stock qui ont fait l’objet d’une utilisation transitoire.
❓ L’enjeu central : assimilation et régularisation de la TVA
La problématique soulevée par l’administration fiscale concerne un assujetti à la TVA qui acquiert un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et l’inscrit en stock (en vue de la revente). La question principale est double :
- Cet assujetti peut-il déduire la TVA ayant initialement grevé le bien chez le cédant (mécanisme de transfert de droit à déduction) ?
- La TVA afférente aux dépenses engagées par l’acquéreur en vue de la revente (frais, travaux) est-elle déductible ?
Pour répondre à ces questions, l’administration s’appuie sur le régime de l’assimilation prévu à l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.
🔑 I. Les conditions de l’assimilation et son impact sur la TVA initiale
Le régime de l’assimilation permet de considérer un bien en stock comme une immobilisation aux fins d’application des règles de régularisation de TVA (période de 20 ans pour les immeubles).
1. Les critères d’assimilation
Un immeuble en stock est assimilé à une immobilisation si :
- Il est utilisé pendant plus d’un an pour une activité économique soumise à TVA (de plein droit ou sur option).
- Cette condition doit être remplie au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son achèvement.
Note pratique : Ce régime s’applique typiquement lorsqu’un marchand de biens affecte l’immeuble acquis à une activité de location soumise à la TVA en attendant de le revendre. L’affectation est reconnue même en cas de vacance partielle, pourvu que l’assujetti démontre une recherche active de locataires.
2. Conséquence sur le droit à déduction de l’acquéreur
L’assimilation est la clé qui ouvre le droit à déduction pour l’acquéreur.
| Situation d’Acquisition de l’Immeuble Ancien (plus de 5 ans) | Conséquence pour l’Acquéreur |
| Cession exonérée de TVA (sans option du cédant) | L’acquéreur peut déduire la fraction de TVA résiduelle initialement déduite par le cédant, à condition que le bien soit assimilé à une immobilisation. La TVA déductible est mentionnée sur l’attestation de transfert délivrée par le cédant. |
| Cession soumise à TVA (option du cédant exercée) | L’acquéreur est fondé à déduire la TVA mentionnée sur la facture, car l’assimilation permet d’établir le lien entre la dépense (TVA sur acquisition) et l’activité économique (future revente ou location transitoire taxée). |
🛠️ II. Déduction de la TVA sur les dépenses engagées pour la revente
Le sort de la TVA grevant les frais (travaux, honoraires, etc.) engagés par l’assujetti en vue de la revente dépend exclusivement de la taxation de la cession finale.
1. En cas de cession finale soumise à TVA
- Si l’assujetti exerce l’option pour soumettre la cession à la TVA (article 260, 5° bis du CGI), la TVA qui a grevé les dépenses ayant un lien direct et immédiat avec cette cession est déductible (article 271 du CGI).
- Point de vigilance : Pour un immeuble de plus de cinq ans, la TVA grevant les frais directement attachés à la cession (et ne concourant pas à la production d’un immeuble neuf) ne peut être déduite qu’une fois l’option exercée, selon les modalités de l’article 201 quater de l’annexe II au CGI. Les règles de péremption ne s’appliquent pas dans ce cas.
2. En cas de cession finale exonérée de TVA
- Si l’option pour la taxation n’est pas exercée, la cession est exonérée. Par conséquent, l’assujetti ne peut déduire en aucun cas la TVA afférente aux dépenses et travaux supportés pour les besoins de cette cession.
- Toutefois, si les conditions de l’assimilation à une immobilisation étaient réunies, le cédant (marchand de biens) est fondé à délivrer à son acquéreur l’attestation de transfert mentionnant la TVA afférente à ces dépenses non déduites. Cela permet à l’acquéreur, sous conditions, de déduire cette TVA.
🎯 En résumé
Ce rescrit confirme que l’affectation temporaire d’un immeuble en stock à une activité taxable (location, par exemple) est la stratégie clé pour les marchands de biens et promoteurs souhaitant sécuriser la déduction de la TVA initiale transférée ou acquittée. Il rappelle que la déductibilité de la TVA sur les frais de revente est, quant à elle, subordonnée à l’exercice de l’option de taxation sur la cession finale de l’immeuble.
Texte officiel : BOI-RES-TVA-000156, 10/12/2025.
