Paris, le 4 décembre 2025 — La Cour de cassation a tranché une question essentielle concernant la rémunération des administrateurs provisoires désignés dans les copropriétés en difficulté. Elle a affirmé que le décompte des lots, déterminant le mode de calcul de ces honoraires, doit se fonder exclusivement sur le règlement de copropriété, sans tenir compte de la nature ou de l’usage réel des lots.
Le Litige : des honoraires contestés
L’affaire opposait l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC), administrateur provisoire d’un immeuble, au syndicat des copropriétaires de cet immeuble. Le différend portait sur la taxation des honoraires de l’ANCC à la fin de sa mission.
L’enjeu résidait dans l’application de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015, qui prévoit deux régimes de rémunération selon la taille de la copropriété :
| Nombre de Lots | Mode de Rémunération |
| Moins de 500 lots | Barème réglementaire (droits fixes et proportionnels). |
| 500 lots et plus | Fixée entièrement par le juge (en fonction des frais et diligences). |
Dans ce cas précis, le règlement de copropriété mentionnait 659 lots.
Le cœur de la contestation : lot réel contre lot théorique
L’ANCC arguait que ce nombre de 659 lots était un chiffre théorique et obsolète. Elle soutenait qu’en réalité, la gestion s’était limitée à 282 unités principales (appartements et locaux commerciaux), correspondant aux seuls lots « réels » ayant fait l’objet d’appels de fonds.
En conséquence, elle soutenait que, le nombre de lots réels étant en dessous du seuil de 500, sa rémunération aurait dû être calculée selon le barème (droits proportionnels) et non fixée uniquement par le juge.
⚖️ La décision implacable de la Cour
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l’ANCC et confirmé la décision de la Cour d’appel de Versailles.
Elle a établi un principe clair et définitif :
« Les lots de copropriété, au sens de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015 […] sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance. »
- Le Critère est formel : seul le document légal de la copropriété (le règlement) fait foi.
- L’indifférence à la consistance : Tous les lots désignés dans le règlement sont comptabilisés, qu’il s’agisse d’appartements, de locaux commerciaux, de caves, ou de places de parking, même s’ils ne correspondent pas à des unités de gestion distinctes ou n’ont pas fait l’objet d’un appel de fonds particulier.
Puisque le règlement indiquait 659 lots, la Cour a validé l’application du régime spécial des grandes copropriétés. La rémunération de l’administrateur provisoire devait donc être fixée uniquement par le juge, et non via le barème.
🔎 Portée de la décision
Cette décision apporte une sécurité juridique en établissant une méthode de calcul objective pour le seuil de 500 lots. Les administrateurs provisoires et les magistrats ne peuvent plus se baser sur une interprétation subjective (nombre de lots effectivement gérés) mais doivent se conformer strictement à l’acte fondateur de la copropriété.
Cet arrêt confirme que, dès lors qu’un immeuble atteint la taille critique formelle, la rémunération de l’administrateur est obligatoirement soumise à l’appréciation du juge, reconnaissant ainsi la complexité potentielle inhérente aux structures de plus de 500 lots, même si certains sont des lots annexes.
Texte officiel : Cour de cassation (Troisième chambre civile – Formation de section), 4 décembre 2025, pourvoi n° 23-21.525. Publié au Bulletin.
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