Le décret n° 2025-1292, paru au Journal Officiel ce 24 décembre 2025, marque un tournant historique pour les copropriétés françaises. En inversant la règle sur les notifications électroniques et en encadrant les nouveaux emprunts collectifs, le gouvernement accélère la modernisation du secteur.
1. La révolution des notifications : l’électronique par défaut
C’est le changement opérationnel le plus marquant. Le syndic ne doit plus attendre l’accord du copropriétaire pour passer au numérique ; c’est désormais la modalité de référence.
- Le basculement de la preuve : Les notifications et mises en demeure sont désormais valablement faites par voie électronique (LRE ou prestataire qualifié). La voie postale devient une exception sur demande expresse du copropriétaire.
- Obligation d’information : Le syndic a désormais l’obligation d’accompagner chaque appel de fonds et chaque convocation d’AG d’une mention informant le copropriétaire qu’il conserve le droit de demander, à tout moment, un retour au format papier.
- Mise à jour des registres : Le syndic doit systématiquement inscrire l’adresse électronique des copropriétaires sur la liste des membres du syndicat, sauf si ces derniers ont exercé leur droit d’opposition à la voie dématérialisée.
2. Emprunt collectif : une gestion plus complexe et rémunérée
Face à la nécessité de rénover le parc immobilier, le décret précise les contours du prêt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires.
- L’état daté renforcé : Lors de la mutation d’un lot, le syndic doit obligatoirement inclure dans l’état daté le montant restant dû par le vendeur au titre de l’emprunt collectif, ainsi que les éventuelles défaillances couvertes par un organisme de caution.
- Avis de contribution : Le syndic doit désormais envoyer un avis spécifique à chaque copropriétaire participant à l’emprunt avant chaque date d’exigibilité.
- Contrat-type et rémunération : Bonne nouvelle pour les professionnels, le décret modifie le contrat-type pour y intégrer deux nouvelles prestations hors forfait :
- La constitution et le suivi du dossier d’emprunt.
- La gestion courante de cet emprunt.
- Attention : Pour les contrats en cours, un avenant est indispensable pour activer ces nouveaux honoraires.
3. Travaux et isolation : de nouveaux droits pour les copropriétaires
Le syndic devient le facilitateur de la rénovation thermique individuelle impactant le collectif.
- Isolation de la toiture et des planchers : Lorsqu’un copropriétaire souhaite isoler ces parois (même si elles affectent les parties communes), le syndic est désormais tenu d’inscrire ce projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale dès réception d’un descriptif détaillé.
- Délais de mise en œuvre : Le syndic doit veiller à ce que les travaux ne débutent qu’après le délai légal de recours de deux mois suivant l’assemblée générale.
4. Harmonisation technique et procédures
Le décret procède également à un « nettoyage » juridique pour sécuriser les actes :
- Appels de fonds en urgence : Les références légales pour le recouvrement des travaux de sauvegarde immédiate sont mises à jour.
- Actions en justice : Les dispenses d’autorisation d’agir en justice (notamment pour le recouvrement de charges ou les bornes de recharge électrique) sont actualisées pour éviter toute exception de procédure.
- Garanties financières : Les administrateurs provisoires doivent désormais justifier d’une garantie couvrant spécifiquement les sommes versées au titre du fonds de travaux (article 14-2-1).
Ce que les syndics doivent faire immédiatement :
- Mettre à jour les modèles de convocations et d’appels de charges pour y inclure la mention sur le droit au courrier papier.
- Collecter systématiquement les adresses électroniques manquantes.
- Préparer des modèles d’avenants pour les contrats en cours afin d’intégrer les honoraires liés aux futurs emprunts collectifs.
- Vérifier les paramétrages des logiciels de gestion pour l’envoi automatisé des avis de remboursement d’emprunt.
Lien vers le texte officiel : Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, J.O. du 24.
