Par un arrêt de section publié au Bulletin ce 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision fondamentale sur l’exercice du droit de surélévation au sein des ensembles immobiliers complexes. Elle réaffirme la primauté du syndicat des copropriétaires dès lors que la structure porteuse de l’immeuble n’est pas strictement privative.
Le contexte : un bâtiment, un propriétaire, mais une copropriété
Dans cette affaire, une SCI était propriétaire d’un lot unique constituant l’intégralité d’u’un bâtiment lui-même situé au sein d’un ensemble immobilier plus vaste. Bien que la SCI dispose de la totalité des parties communes spéciales de ce bâtiment, celui-ci restait intégré à une copropriété générale.
Souhaitant créer de nouveaux locaux en surélevant la toiture, la SCI s’est heurtée au refus de l’assemblée générale. Elle a alors tenté de passer outre, arguant que le droit de surélever un bâtiment « privatif » (puisqu’elle en possède le lot unique) lui appartenait de plein droit, le règlement de copropriété étant silencieux sur ce point.
La question de droit
Le silence du règlement de copropriété sur le droit de surélévation d’un bâtiment constitué d’un seul lot privatif profite-t-il au propriétaire de ce lot ou au syndicat des copropriétaires ?
La décision : La protection du droit du syndicat
La Cour de cassation rejette le pourvoi de la SCI et confirme l’arrêt de la Cour d’appel de Paris. Son raisonnement repose sur une interprétation stricte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 :
- La nature du bâtiment : La Cour relève que même si la SCI possède l’unique lot du bâtiment D, celui-ci comporte des parties communes (notamment le gros œuvre et la toiture). Par conséquent, le bâtiment n’est pas, en soi, une « partie privative », mais un élément de la copropriété.
- La règle de principe : Dans le silence du règlement, le droit de surélever pour créer de nouveaux locaux appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires.
- L’insuffisance des parties communes spéciales : La SCI détenait les parties communes spéciales du bâtiment D. Or, la Cour juge souverainement que le droit de surélévation n’est pas automatiquement inclus dans ces parties communes spéciales, sauf si le règlement le stipule expressément.
Ce qu’il faut retenir : Le propriétaire d’un bâtiment entier au sein d’une copropriété ne peut pas décider seul de l’exhausser. Sans autorisation explicite du règlement ou de l’assemblée générale, ce droit demeure la propriété collective du syndicat.
Les conséquences pratiques
Cet arrêt marque une limite claire aux velléités de densification urbaine menées unilatéralement par des propriétaires de « blocs » immobiliers en copropriété.
- Pour les copropriétaires : Une sécurité renforcée. Un bâtiment, même occupé par un seul propriétaire, reste soumis au contrôle de la collectivité pour toute modification structurelle majeure.
- Pour les investisseurs : Une vigilance accrue lors de l’audit du règlement de copropriété. Si le droit de surélévation n’est pas « privatisé » ou expressément mentionné comme accessoire aux parties communes spéciales dans le règlement, il faudra obtenir (ou acheter) ce droit auprès du syndicat.
Sanction brutale : Dans cette affaire, la SCI a non seulement vu ses prétentions rejetées, mais elle a été condamnée à la remise en état des lieux sous astreinte, signifiant la démolition probable des travaux déjà engagés sans autorisation.
Texte officiel :
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