Par un arrêt de section publié au Bulletin le 19 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante pour la sécurité des procédures de préemption. Si la notification à l’acquéreur évincé est une formalité substantielle, le délai de 15 jours imparti à la SAFER ne court pas en cas d’erreur d’adressage imputable au notaire.
L’espèce : une adresse erronée dans la notification de cession
Dans cette affaire, un notaire instrumentaire informe la SAFER Bourgogne Franche-Comté de la vente d’une parcelle de vignes. La SAFER exerce son droit de préemption et notifie sa décision le 9 décembre 2020 :
- Au notaire (réceptionnée).
- Aux acquéreurs (pli retourné avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage »).
Après avoir obtenu la bonne adresse auprès de l’étude, la SAFER procède à une seconde notification le 29 décembre. Les acquéreurs évincés assignent la SAFER en nullité, arguant que cette notification tardive (au-delà du délai de 15 jours suivant la notification au notaire) entache la procédure de nullité de plein droit.
La décision : Pas de délai de rigueur sans information exacte
La Cour d’appel de Paris avait annulé la préemption, considérant que le délai de l’article R. 143-6 du Code rural était expiré et que l’erreur d’adresse n’y changeait rien.
La Cour de cassation casse cet arrêt et pose une règle claire de report du point de départ du délai :
« Le délai de quinze jours […] ne commence à courir qu’à compter du jour où [la SAFER] reçoit du notaire […] une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé. »
La Haute juridiction rappelle que l’obligation du notaire (Art. R. 141-2-1) de fournir des renseignements précis est le préalable indispensable à l’exercice régulier du droit de préemption.
Ce qu’il faut retenir
Cet arrêt vient protéger la validité des préemptions contre les erreurs matérielles de transmission, tout en rappelant le rôle pivot du notaire dans la chaîne d’information.
1. La responsabilité du notaire au cœur du processus
L’arrêt souligne que la SAFER ne peut être sanctionnée par une nullité de plein droit pour un retard dont la cause racine est une information erronée transmise par l’officier public. Cependant, cela place le notaire face à sa responsabilité : une erreur d’adresse peut fragiliser la vente et générer un contentieux lourd entre l’acquéreur évincé et la SAFER.
2. Une neutralisation du risque de « nullité-aubaine »
Auparavant, certains acquéreurs tentaient de faire annuler la préemption en jouant sur la rigueur du calendrier. Désormais, si l’adresse fournie dans la notification de cession est inexacte, le délai de 15 jours est de fait suspendu jusqu’à la régularisation de l’information par l’étude.
3. Vigilance accrue sur l’état civil et le domicile
- Vérification systématique : il est bien sûr essentiel de s’assurer que le domicile mentionné dans la notification correspond bien à l’adresse de correspondance réelle des acquéreurs (et non une adresse de résidence secondaire non relevée ou un siège social obsolète).
