Par un avis contentieux du 30 mars 2026 [publié au J.O. du 5 avril], la Haute Juridiction administrative précise la portée de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) lorsqu’un projet unique de construction-démolition est situé dans un site inscrit.
L’affaire trouve son origine à Beausoleil, dans les Alpes-Maritimes. Le maire avait délivré un permis de construire global prévoyant la démolition d’une maison et d’une annexe pour laisser place à une nouvelle villa avec piscine et parking souterrain. Le préfet, contestant la légalité de cette autorisation, avait saisi le tribunal administratif de Nice, lequel a sollicité l’éclairage du Conseil d’État.
La question était complexe : quand un projet est situé en site inscrit, l’accord de l’ABF est indispensable pour démolir (avis conforme), mais il est simplement consultatif pour construire (avis simple). La question se pose donc de savoir ce qu’il se passe lorsque ces deux demandes sont fusionnées dans un seul dossier de permis de construire ?
Une autonomie juridique malgré une demande unique
Dans son avis, le Conseil d’État fonde son raisonnement sur l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme, lequel dispose que « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ».
Il en déduit que, si la loi permet de déposer un seul dossier pour démolir et construire :
« [Le permis de construire et le permis de démolir] constituent des actes distincts comportant des effets propres. »
En clair, l’unité de la demande ne fusionne pas les règles juridiques applicables à chaque volet. Si l’ABF refuse la démolition, l’administration ne peut pas rejeter l’ensemble du projet sans avoir examiné séparément le volet « construction ».
Les conséquences d’un avis défavorable de l’ABF
Poursuivant son raisonnement jusqu’au bout, le Conseil précise ainsi les règles du jeu selon la nature du refus de l’ABF :
- Sur la compétence liée : L’autorité administrative est liée par l’avis de l’ABF (elle doit obligatoirement le suivre) uniquement pour le volet démolition. Elle conserve son pouvoir d’appréciation pour la construction.
- Sur le permis « partiel » : Si l’ABF s’oppose à la démolition mais valide (ou ne s’oppose pas) à la construction, la mairie peut délivrer le permis de construire, à condition de préciser explicitement que la démolition, elle, est refusée.
- Sur le contrôle du juge : * Si la mairie refuse tout le projet à cause du « non » de l’ABF à la démolition, les critiques sur la partie construction deviennent inutiles (inopérantes) devant le juge.
À l’inverse, si la mairie autorise tout (y compris la démolition) malgré un avis défavorable de l’ABF, le permis de démolir est illégal. Le juge peut même soulever cette erreur d’office.
En conclusion
Cet avis sécurise les procédures d’urbanisme en zone protégée. Il impose aux mairies une grande rigueur dans la rédaction de leurs arrêtés : un refus de l’ABF sur une démolition n’entraîne pas automatiquement la chute du projet de construction, mais il empêche irrémédiablement de raser l’existant.
Pour les pétitionnaires, cela signifie qu’un projet en site inscrit doit être pensé avec une grande cohérence : la survie du permis de construire pourrait ne servir à rien si la démolition préalable du bâtiment existant est censurée par les Bâtiments de France.
Texte officiel :
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