Par un arrêt publié ce jour, 15 janvier 2026, la Cour de cassation rappelle à l’ordre les syndicats de copropriétaires : la procédure accélérée de l’article 19-2 ne dispense pas de justifier, pour chaque nouvelle période de réclamation, d’une mise en demeure préalable et de l’approbation des comptes correspondants.
Le contexte : une action en justice pour impayés de charges
Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires (SDC) avait engagé une procédure « accélérée au fond » à l’encontre d’un couple de copropriétaires pour obtenir le paiement de charges impayées, arrêtées au 1er janvier 2023.
La Cour d’appel d’Angers avait fait droit à la demande du syndicat, condamnant les époux à payer plus de 20.000 euros. Pour justifier cette décision, les juges s’étaient appuyés sur :
- L’approbation des comptes pour les années 2016 à 2021.
- Un commandement de payer (valant mise en demeure) datant de septembre 2020.
Cependant, les copropriétaires ont formé un pourvoi en cassation, estimant que le syndicat ne pouvait pas réclamer les charges de 2022 et 2023 sans prouver avoir envoyé de nouvelles mises en demeure pour ces périodes spécifiques, ni justifier du vote des budgets prévisionnels pour ces années.
Le point de droit : l’application stricte de l’article 19-2
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 offre au syndic une arme redoutable : lorsqu’un copropriétaire ne paie pas une provision à sa date d’exigibilité, toutes les autres provisions de l’année (non encore échues) ainsi que les arriérés des années précédentes deviennent immédiatement exigibles.
Toutefois, ce mécanisme automatique est strictement encadré. La Cour de cassation souligne trois conditions cumulatives pour que l’action soit recevable sur les exercices ultérieurs :
- La mise en demeure : Elle doit être restée infructueuse pendant 30 jours.
- Le fractionnement : Le syndicat ne peut demander les provisions d’exercices postérieurs à la demande initiale que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure pour ces impayés récents.
- L’approbation des comptes : Pour les sommes restant dues au titre d’exercices non visés par la mise en demeure initiale, le syndicat doit prouver que les comptes ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale.
La décision de la Cour : Cassation de l’arrêt d’appel
La Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel d’Angers. Elle reproche aux juges de fond d’avoir condamné les copropriétaires pour des charges allant jusqu’en 2023 en se basant uniquement sur une mise en demeure de 2020 et des comptes arrêtés à 2021.
En clair, la Cour d’appel aurait dû vérifier si :
- Les budgets prévisionnels ou les comptes pour 2022 et 2023 avaient bien été votés.
- Une nouvelle mise en demeure avait été envoyée spécifiquement pour les défaillances de ces dernières années.
Ce qu’il faut retenir : Un syndicat de copropriétaires ne peut pas « actualiser » sa créance devant le juge en y incluant les nouveaux impayés au fil de l’eau sans respecter le formalisme de la mise en demeure pour chaque nouvelle période de défaut de paiement.
Conclusion et portée
Cette décision protège les copropriétaires contre des condamnations basées sur des créances qui ne seraient pas encore juridiquement « certaines » ou « exigibles » faute de procédure adéquate. Pour les syndics, elle impose une rigueur de suivi constante : chaque exercice doit faire l’objet de son propre justificatif (approbation) et de sa propre interpellation (mise en demeure) avant de pouvoir être intégré dans une condamnation globale.
L’affaire est désormais renvoyée devant la cour d’appel d’Orléans pour être rejugée sur ces bases.
