Une question parlementaire, qui vient d’être adressée au ministre de l’économie par un député, met en lumière un paradoxe grandissant sur le marché de la pierre. Alors que l’intelligence artificielle permet désormais de transformer une pièce sombre en un loft californien en trois clics, un fossé réglementaire se creuse entre les professionnels de l’immobilier et les vendeurs particuliers.
1. D’un côté, des professionnels sous haute surveillance
Pour un agent immobilier, l’usage de l’IA est un exercice d’équilibriste. Le cadre juridique est non seulement existant, mais particulièrement sévère.
- Le Devoir de Conseil et de Loyauté : En vertu de la loi Hoguet, l’agent est responsable de l’exactitude des informations. Publier une photo générée par IA qui supprime une fissure structurelle ou un vis-à-vis n’est pas une « optimisation », c’est un manquement déontologique.
- Le Code de la Consommation : Les articles L. 121-2 et suivants qualifient de « pratique commerciale trompeuse » toute image de nature à induire l’acheteur en erreur sur les caractéristiques essentielles du bien.
- Les Sanctions : Elles sont dissuasives. Un professionnel risque jusqu’à 300.000 € d’amende et deux ans d’emprisonnement, sans compter la suspension ou le retrait définitif de sa carte professionnelle.
2. De l’autre côté, l’angle mort des particuliers
À l’inverse, le marché de la vente directe entre particuliers, qui représente environ 35 % des transactions en France, échappe en grande partie à ce contrôle rigoureux.
Si un propriétaire utilise une IA pour « verdir » artificiellement un jardin en friche ou pour agrandir virtuellement les volumes d’un studio avant de le poster sur une plateforme de petites annonces, les recours sont plus complexes. Certes, le Code civil sanctionne le dol (la tromperie destinée à obtenir le consentement), mais la preuve est souvent plus difficile à rapporter après la signature.
Le constat du député Édouard Bénard est sans appel : l’absence d’obligation de mentionner « image retouchée par IA » pour les particuliers crée une distorsion de confiance et un risque majeur pour l’acquéreur.
3. Comparaison des obligations : Un déséquilibre manifeste
| Critères | Agents Immobiliers (Professionnels) | Vendeurs Particuliers |
|---|---|---|
| Obligation de transparence | Stricte (Mention « image retouchée » ou « suggestion » obligatoire). | Floue (Pas de disposition spécifique IA à ce jour). |
| Retouches autorisées | Techniques mineures (luminosité, contraste). | Non encadrées spécifiquement. |
| Responsabilité | Engagée même si le visuel vient d’un tiers. | Responsabilité civile classique (difficile à actionner). |
| Risques administratifs | Retrait de la carte professionnelle. | Aucun. |
| Sanctions financières | Jusqu’à 300 000 € d’amende. | Dommages et intérêts en cas de procès long. |
4. Vers une uniformisation nécessaire ?
L’enjeu de la question parlementaire est d’inciter le Gouvernement à combler ce vide. L’idée est d’appliquer par analogie les règles du Code de la santé publique (relatives aux mannequins retouchés) à toute annonce immobilière, qu’elle soit pro ou amateur.
Les pistes d’évolution réglementaire demandée part le député :
- L’obligation de marquage : Imposer une mention claire et lisible (« Visuel généré par IA ») sur toute photographie modifiée, sous peine d’amende forfaitaire pour le particulier.
- La responsabilité des plateformes : Contraindre les sites d’annonces à intégrer des algorithmes de détection d’IA pour avertir les acheteurs.
- L’alignement des sanctions : Rendre l’obligation de loyauté universelle, afin que le « vendeur d’un jour » ait les mêmes devoirs de vérité que le professionnel.
A suivre…
Source : J.O. Assemblée Nationale (Q.E.) du 31 mars 2026 ; Qu. n° 13930.
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