Par un arrêt rendu le 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision majeure sur l’application dans le temps des règles de prescription en matière d’urbanisme. Si les travaux ont été achevés avant le 16 juillet 2006, c’est le régime de prescription ancien qui s’applique, condamnant ainsi les actions tardives, même si le permis a été annulé récemment.
Le contexte : un imbroglio juridique de plus de vingt ans
L’affaire concerne un permis de construire délivré en mars 2004 pour la construction d’un pavillon et l’aménagement d’immeubles. Les travaux sont achevés le 25 avril 2005, et un certificat de conformité est délivré dans la foulée.
Cependant, des voisins mécontents engagent un recours devant la juridiction administrative. La bataille judiciaire est longue : ce n’est que le 7 février 2012 qu’un arrêt définitif de la Cour administrative d’appel confirme l’annulation du permis de construire. Forts de cette annulation, les voisins assignent les propriétaires devant le tribunal judiciaire en juillet 2012 pour obtenir la démolition de la maison.
Le litige : quelle loi appliquer ?
Le cœur du débat repose sur l’évolution de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, modifié par la loi « Engagement national pour le logement » (ENL) du 13 juillet 2006.
- Le régime actuel (Loi de 2006) : L’action en démolition doit être engagée dans un délai de 2 ans suivant la décision définitive d’annulation du permis par le juge administratif.
- Le régime ancien (Avant 2006) : L’action en démolition se prescrivait par 5 ans après l’achèvement des travaux.
Les demandeurs soutenaient que le nouveau délai de 2 ans (courant à partir de l’annulation du permis en 2012) devait s’appliquer, rendant leur action de juillet 2012 recevable. À l’inverse, les propriétaires soutenaient que le délai de 5 ans était déjà expiré, puisque les travaux s’étaient terminés en 2005.
La décision de la Cour : priorité à la date d’achèvement des travaux
La Cour de cassation rejette le pourvoi des voisins et confirme l’arrêt de la Cour d’appel de Paris. Elle fonde sa décision sur une lecture stricte des dispositions transitoires de la loi de 2006.
1. Une absence de distinction dans le texte
Le dernier alinéa de l’article L. 480-13 prévoit que :
« Lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi du 13 juillet 2006, la prescription antérieure continue à courir selon son régime. »
La Cour souligne que ce texte ne fait aucune différence entre l’action visant à obtenir des dommages et intérêts et l’action visant la démolition.
2. Le couperet de la prescription ancienne
Puisque la construction a été achevée le 25 avril 2005 (soit avant le 16 juillet 2006), c’est le régime ancien qui s’applique. L’action en démolition s’est donc prescrite 5 ans après l’achèvement, soit le 25 avril 2010.
L’assignation ayant été délivrée en juillet 2012, l’action était irrémédiablement éteinte, peu importe que l’annulation définitive du permis de construire ne soit intervenue qu’en 2012.
Ce qu’il faut retenir
Cet arrêt « publié au Bulletin » marque la volonté de la Cour de cassation de sécuriser les situations juridiques anciennes.
| Situation | Régime de prescription |
|---|---|
| Travaux achevés avant le 16/07/2006 | 5 ans à compter de l’achèvement des travaux. |
| Travaux achevés après le 16/07/2006 | 2 ans à compter de l’annulation définitive du permis. |
Conclusion :
Pour les constructions achevées avant l’été 2006, le délai de prescription ne dépend pas de l’issue du recours administratif. Si le procès devant le Conseil d’État ou la Cour administrative d’appel dure plus de 5 ans après la fin du chantier, le voisin perd tout espoir d’obtenir la démolition devant le juge civil, quand bien même il obtiendrait gain de cause sur l’illégalité du permis.
