Le régime de l’indivision, régi par les articles 815 et suivants du Code civil, est souvent perçu par les praticiens comme le maquis du droit patrimonial. Entre le principe de l’unanimité et la protection constitutionnelle du droit de propriété, les dossiers de successions bloquées s’accumulent, engendrant une vacance immobilière préjudiciable. Une proposition de loi actuellement examinée au Parlement propose une mutation profonde des outils de gestion de l’indivision et de la vacance.
I. L’extension nationale des mécanismes de faveur (Loi Letchimy)
L’apport majeur de ce texte est l’alignement du droit commun sur les dispositifs dérogatoires de la loi n° 2018-1244, dite « loi Letchimy ».
- L’abaissement des seuils décisionnels : Le texte consacre la possibilité pour les indivisaires titulaires de la majorité des deux tiers des droits indivis de provoquer l’aliénation ou le partage du bien devant notaire (Art. 3).
- Encadrement de l’opposition : En cas d’opposition d’un minoritaire, le Tribunal Judiciaire pourra autoriser l’aliénation si celle-ci ne porte pas une « atteinte excessive » aux droits des autres indivisaires. Cette notion d’atteinte excessive sera le futur curseur de l’appréciation souveraine des juges du fond.
- Condition de vacance : L’article 815-7-1 étendu permet désormais à tout indivisaire d’effectuer des actes d’administration lourds (réhabilitation, conclusion de baux) sur des biens vacants depuis plus de deux ans, brisant ainsi l’inertie des co-indivisaires « taisants ».
II. Optimisation de la gestion des successions vacantes (DNID)
Pour le curateur (DNID), la réforme lève des verrous opérationnels critiques concernant les successions déclarées vacantes (Art. 809-1 et suiv.).
- Inversion de la hiérarchie de réalisation des actifs : L’article 1er ter modifie l’article 810-2 du Code civil. Le curateur ne sera plus tenu de démontrer l’insuffisance du produit des meubles avant de céder un immeuble. Cette souplesse permet d’arbitrer plus tôt la vente de biens immobiliers dont la conservation est manifestement onéreuse ou dégradée.
- Mandat de signature : La possibilité de donner mandat pour la signature de l’acte de vente fluidifiera les processus administratifs de la DNID, réduisant les délais de transaction.
III. Vers une « procédure gracieuse » du partage judiciaire
Inspiré par l’efficacité du droit local alsacien-mosellan, l’article 4 de la proposition de loi amorce une refonte de la phase judiciaire du partage (Art. 840 et 841).
- Extension de compétence : Le juge commis aux opérations de partage se voit doté d’une compétence élargie pour statuer sur les contestations s’élevant en cours de procédure et ordonner les licitations.
- Objectif de continuité : L’idée est de mettre fin au morcellement procédural qui obligeait le notaire à surseoir à statuer dans l’attente d’un jugement sur un incident de liquidation, source de dilatations procédurales majeures.
IV. Récupération foncière par les collectivités
Le volet « biens sans maître » (Art. L. 1123-3 et L. 1123-4 du CGPPP) renforce le droit à l’information des maires.
- Transparence fiscale : L’administration fiscale aura l’obligation de transmettre aux édiles les données nécessaires pour identifier les immeubles présumés sans maître ou dont le propriétaire est inconnu.
- Simplification de l’incorporation : Le délai de 6 mois après publicité pour présumer la vacance est maintenu, mais les modalités de notification au dernier domicile connu sont précisées pour sécuriser juridiquement l’incorporation dans le domaine communal.
V. Synthèse
| Domaine | Évolution majeure | Impact praticien |
| Partage amiable | Signification du projet par le notaire aux indivisaires taisants. | Sécurise l’opposabilité du partage sans recours systématique au juge. |
| Vente d’immeuble | Autorisation par le Président du TJ d’un seul indivisaire à vendre (Art. 815-6). | Outil de déblocage d’urgence en cas d’intérêt commun compromis. |
| Prescription (Corse) | Durcissement des mesures de publicité pour les actes de notoriété acquisitive. | Nécessité d’une publication en JAL en plus de l’affichage/internet. |
Parcours législatif
La proposition de loi a franchi les étapes clés de la navette parlementaire avec des ajustements notables, notamment lors de son passage à la Chambre haute :
- 21 janvier 2025 : Dépôt du texte initial sur le bureau de l’Assemblée nationale.
- 6 mars 2025 : Adoption en première lecture par les députés. Le texte posait alors les bases de l’extension nationale du dispositif « Letchimy » et de la simplification des successions vacantes.
- 18 décembre 2025 : Adoption en première lecture par le Sénat. Les sénateurs ont enrichi le texte, notamment sur les aspects de publicité foncière (Art. 1er bis) et sur les prérogatives des maires concernant les immeubles sans maître (Art. 1er A). Ils ont également précisé les compétences du juge commis (Art. 4) pour garantir la sécurité juridique des partages.
- 18 mars 2026 : Examen prévu en deuxième lecture par l’Assemblée nationale.
