C’est une décision qui risque de faire trembler les bilans comptables de la grande distribution spécialisée (bricolage, matériaux) et du secteur horticole. Par un arrêt du 26 avril 2024 (n° 476025), le Conseil d’État a neutralisé une stratégie d’optimisation fiscale largement utilisée par les enseignes disposant de surfaces extérieures ou semi-ouvertes.
Le couperet est tombé : désormais, que vos marchandises soient vendues sous un toit de béton, sous un auvent ou même en plein air, la taxe foncière se paiera au prix fort !
Le principe : l’usage commercial l’emporte sur le bâti
Jusqu’à présent, de nombreux propriétaires de « Magasins de très grande surface » (catégorie 5) s’appuyaient sur l’article 324 Z de l’annexe III du Code général des impôts. Ce texte permet de réduire la surface imposable (via des coefficients de 0,5 ou 0,2) pour les parties d’un local ayant une « valeur d’utilisation réduite ».
L’argument était simple : une cour de matériaux ou une pépinière extérieure, soumise aux courants d’air et à la pluie, ne peut valoir autant qu’un magasin chauffé et carrelé.
Le Conseil d’État vient de balayer cette logique. Pour la Haute Juridiction, dès lors que la surface est :
- Accessible au public ;
- Affectée à l’activité principale (la vente) ;
…elle ne peut pas être considérée comme ayant une valeur réduite. Elle fait partie intégrante du « magasin », peu importe son confort ou sa protection climatique.
Pourquoi est-ce une « bombe à retardement » ?
Le risque ne réside pas seulement dans le futur, mais dans l’interprétation immédiate que va en faire Bercy.
1. Un surcoût massif pour les « surfaces hybrides »
Les premières victimes sont les jardineries, les serres de vente et les enseignes de bricolage. Pour un établissement disposant de 3.000 m² de pépinière extérieure, le passage d’un coefficient de 0,2 (taxation sur 600 m²) à un coefficient de 1,0 (taxation sur 3.000 m²) multiplie par cinq la base d’imposition de cette zone.
2. La fin du flou pour les serres horticoles
Le secteur horticole, souvent à la frontière entre l’agricole et le commercial, est en première ligne. Si une serre sert de « parcours client » pour l’achat de végétaux, elle perd son statut de bâtiment technique à valeur réduite pour devenir une surface de vente standard. La distinction entre « produire » et « vendre » devient le seul rempart fiscal, mais il est de plus en plus poreux.
3. Un outil de redressement pour l’administration
Cette jurisprudence offre un « mode d’emploi » aux services fiscaux pour harmoniser les bases de taxe foncière sur tout le territoire. Les propriétaires qui avaient déclaré leurs surfaces extérieures avec des abattements sont désormais exposés à des rectifications, le Conseil d’État ayant validé que la déclaration initiale du contribuable ne fait pas foi si l’usage constaté est la vente.
Ce qu’il faut retenir : le nouveau barème de fait
| Type de surface | État physique | Usage | Coefficient fiscal |
| Magasin principal | Clos et couvert | Vente | 1,0 |
| Auvent / Marquise | Couvert / Ouvert | Vente / Expo | 1,0 |
| Cour / Pépinière | Non couvert | Vente / Expo | 1,0 |
| Stockage / Réserve | Tout état | Logistique pure | 0,5 ou 0,2 (selon cas) |
