L’article 114 de la Loi de Finances pour 2026 apporte une modification chirurgicale, mais aux conséquences économiques majeures, à l’article 1498 du Code général des impôts (CGI). Cette réforme redéfinit les modalités d’évaluation de la valeur locative pour une catégorie très spécifique de locaux professionnels : ceux dont l’activité repose majoritairement sur des surfaces de vente à ciel ouvert.
1. Le contexte : le casse-tête de la valeur locative professionnelle
Depuis la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) de 2017, la taxe foncière des commerces est calculée selon une grille tarifaire au mètre carré, basée sur le marché locatif de 2013.
Jusqu’à présent, les magasins de très grande surface (catégories MAG 4, MAG 5…) étaient évalués sur la base de leur surface pondérée. Or, pour les établissements disposant de vastes zones d’exposition extérieures (jardineries, négoces de matériaux de construction, pépiniéristes), le calcul de la taxe foncière pouvait s’avérer disproportionné par rapport à la rentabilité réelle de ces espaces non couverts (surtout depuis la décision du Conseil d’Etat du 26 avril 2024 – voir à cet égard notre article de l’époque : TFPB : la bombe à retardement du Conseil d’Etat).
2. Ce que change l’Article 114
La nouvelle version de l’article 1498 introduit une assimilation fiscale innovante. Désormais, certains locaux ne sont plus évalués comme des « bâtiments » classiques, mais comme des terrains à usage commercial ou industriel.
Les critères d’éligibilité
Pour bénéficier de ce nouveau régime, le local doit remplir trois conditions cumulatives :
- Il doit être classé comme « magasin de très grande surface ».
- Il doit être affecté à la vente de produits d’origine agricole (plantes, fleurs, arbres) ou de matériaux liés à l’affectation principale du local.
- Les surfaces extérieures non couvertes utilisées pour la vente doivent constituer la part majoritaire (plus de 50 %) de la surface totale.
3. Un impact financier immédiat
L’enjeu est de taille pour les entreprises concernées. Passer d’une évaluation « bâti » (même avec pondération) à une évaluation de type « terrain à usage commercial » entraîne généralement une baisse significative de la valeur locative cadastrale.
- Auparavant : Chaque mètre carré extérieur était intégré dans le calcul du loyer théorique du local avec un coefficient de pondération.
- Dès le 1er janvier 2026 : Ces surfaces seront traitées comme du foncier, dont les tarifs au mètre carré sont historiquement bien inférieurs à ceux des locaux commerciaux couverts.
Note importante : Cette mesure vise à corriger une distorsion de concurrence pour les professionnels dont le modèle économique exige de grandes emprises foncières (ex: une jardinerie qui a besoin de 5.000 m² de serres froides et pépinières pour 1.000 m² de magasin chauffé).
4. Calendrier et mise en œuvre
L’article précise que ces nouvelles dispositions entrent en vigueur au 1er janvier 2026. Toutefois, un décret en Conseil d’État doit encore préciser les modalités d’application, notamment les seuils exacts de mesure des surfaces et les justificatifs à fournir à l’administration fiscale.
Conclusion : Une bouffée d’oxygène pour les commerces de plein air
En reconnaissant que le foncier « nu » utilisé pour la vente n’a pas la même valeur économique qu’un bâtiment fermé, le législateur harmonise la charge fiscale de ces exploitants avec la réalité de leur outil de travail.
