Pour les propriétaires en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui espéraient encore, c’est un coup de massue ! Dans une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026, le ministère chargé du Logement a levé les derniers espoirs sur l’application de l’article 84 de la loi de finances pour 2025. Le verdict est sans appel : la réforme s’applique à toutes les ventes, quelle que soit la date d’achat du bien !
Le contexte : La fin d’une « anomalie » fiscale
Jusqu’alors, le régime LMNP au réel offrait un avantage exceptionnel : le propriétaire pouvait déduire l’amortissement du bien de ses revenus locatifs (réduisant ainsi son impôt annuel à zéro ou presque), sans que ces sommes ne soient « rattrapées » lors de la revente. Le calcul de la plus-value restait soumis au régime des particuliers, ignorant les « cadeaux fiscaux » consommés pendant la détention.
Mais malheureusement, la loi de finances pour 2025 a mis fin à ce dispositif pour aligner le régime des non-professionnels sur celui des professionnels (LMP).
La question du risque de rétroactivité
Mais cette nouvelle disposition soulevait une interrogation majeure : l’application de cette règle aux biens acquis avant 2025 ne viole-t-elle pas le principe de sécurité juridique et de confiance légitime ?
En clair, peut-on changer les règles du jeu pour un investisseur qui a acheté il y a 10 ans en misant sur une fiscalité de sortie alors en vigueur ?
La position ferme de l’exécutif
La réponse du ministère est sans équivoque : l’application est immédiate et globale.
1. Pas de clause de « grand-père »
Le ministère écarte l’idée que la réforme ne s’appliquerait qu’aux biens mis en location après le 1er janvier 2025. La règle s’applique à toutes les cessions réalisées après la promulgation de la loi, peu importe la date d’achat ou de mise en location du bien.
2. Tous les amortissements passés sont concernés
C’est le point le plus critique : la réponse précise que l’assiette de la plus-value intègrera l’ensemble des amortissements déduits durant la période de location, y compris ceux pratiqués avant 2025.
- Exemple : Si vous avez amorti 100 000 € sur les 15 dernières années, cette somme sera rajoutée à votre prix de vente comptable, augmentant mécaniquement votre plus-value imposable.
3. Une validité juridique assumée
Le Gouvernement s’appuie sur la jurisprudence du Conseil constitutionnel : tant qu’un bien n’est pas vendu, il n’y a pas de « situation légalement acquise ». La loi peut donc modifier les règles d’imposition d’un gain futur (la vente) sans être considérée comme rétroactive.
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
L’impact financier est massif. Si l’abattement pour durée de détention continue de s’appliquer pour réduire l’impôt sur la plus-value, l’assiette taxable sera beaucoup plus élevée qu’auparavant.
Ce qu’il faut retenir :
- Cessions visées : Toutes celles intervenant depuis le 15 février 2025.
- Calcul : Plus-value = (Prix de cession) – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits).
- Sécurité juridique : Une instruction fiscale (BOFiP) sera prochainement publiée pour graver ces précisions dans le marbre administratif et limiter les contentieux.
Cette décision marque un tournant historique pour l’investissement locatif en France, réduisant drastiquement l’attractivité du régime LMNP au profit, peut-être, d’un retour vers la location nue ou des structures sociétales de type SAS/SARL à l’IS.
Source : J.O. Questions écrites Assemblée Nationale du 24 mars 2026 ; Qu. n° 10097, p. 2523.
