Dans une décision très attendue rendue ce 19 mars 2026 (n° 2025-1186 QPC), le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution les nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, une copropriété peut voter l’interdiction des meublés de tourisme au sein de l’immeuble sans requérir l’unanimité, mais à la majorité des deux tiers.
Cette décision tranche un conflit de valeurs fondamental : le droit de propriété individuel face à l’intérêt collectif des résidents et à la crise du logement.
1. Le contexte : Une brèche dans le « droit de jouir librement »
Jusqu’à la loi du 19 novembre 2024, interdire les locations de courte durée dans un règlement de copropriété existant était un parcours du combattant juridique, exigeant souvent l’unanimité des voix car touchant à la « destination de l’immeuble ».
La société requérante soutenait que cette nouvelle facilité d’interdiction constituait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
2. Les deux motifs d’intérêt général retenus
Pour valider cette restriction, les Sages de la rue de Montpensier ont identifié deux objectifs majeurs poursuivis par le législateur :
- La lutte contre les nuisances : Faciliter la vie des copropriétaires face aux troubles du voisinage (bruit, dégradations, sentiment d’insécurité) souvent associés aux flux constants de touristes.
- La lutte contre la pénurie de logements : Favoriser la remise sur le marché de biens pour la location de longue durée dans les zones tendues.
3. Un cadre strictement balisé
Le Conseil constitutionnel rappelle toutefois que cette « arme » donnée aux copropriétaires n’est pas un chèque en blanc. Plusieurs garanties limitent la portée de l’interdiction :
- Le verrou de la clause commerciale : L’interdiction ne peut être votée que si le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d’habitation (clause d’habitation bourgeoise).
- Sanctuarisation de la résidence principale : On ne peut pas interdire à un copropriétaire de louer sa propre résidence principale en meublé de tourisme (dans la limite des 120 jours légaux). L’interdiction ne vise que les résidences secondaires ou les investissements locatifs.
- Contrôle du juge : L’interdiction doit toujours être « justifiée par la destination de l’immeuble ». Un copropriétaire peut toujours contester la délibération devant les tribunaux s’il estime que l’interdiction est arbitraire au regard du caractère de l’immeuble.
4. Une décision qui simplifie la gestion des immeubles
Le Conseil souligne également un point de « parité » juridique : la règle de majorité des deux tiers s’applique dans les deux sens. Si une copropriété souhaite, quelques années plus tard, revenir sur cette interdiction et autoriser à nouveau les meublés de tourisme, elle pourra le faire selon la même règle de majorité.
Ce que cela change concrètement :
| Avant la loi de 2024 | Après la décision du 19 mars 2026 |
| Unanimité quasi-systématique pour modifier le règlement sur l’usage des lots. | Majorité des 2/3 des voix (article 26). |
| Blocage fréquent par un seul copropriétaire investisseur. | Possibilité pour le syndicat de voter une interdiction collective. |
| Incertitude juridique sur la nature commerciale du meublé de tourisme. | Confirmation que l’activité peut être bannie des immeubles à usage d’habitation. |
Conclusion
Cette décision est le dernier verrou qui saute pour les collectifs de copropriétaires souhaitant « sanctuariser » leur immeuble. Pour les investisseurs, la vigilance est de mise : le destin de votre actif dépend désormais davantage de l’avis de vos voisins que par le passé.
