Par un arrêt du 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision majeure, et particulièrement rigoureuse, sur la validité des clauses d’accroissement (ou tontine) insérées dans les statuts d’une SCI.
La pratique est courante chez les concubins : créer une SCI pour acquérir un logement et insérer dans les statuts une « clause de tontine ». L’objectif est de protéger le survivant en prévoyant que, lors du décès du premier associé, le survivant est réputé avoir toujours été le seul propriétaire des parts sociales, et ce, de manière rétroactive.
Pourtant, cette ingénierie juridique vient de se heurter à un mur : celui de l’article 1832 du code civil, qui exitge qu’une société civile soit instituée par au moins deux personnes.
Le litige : une tontine jugée « impossible »
Dans cette affaire, deux concubins créent une SCI à 50/50. Les statuts prévoient une clause de tontine stipulant que le dernier survivant sera considéré comme l’unique associé depuis l’origine. Suite à une mésentente, l’un des associés demande la dissolution de la SCI et tente de faire annuler cette clause, la jugeant incompatible avec l’essence même d’une société.
La Cour d’appel de Rennes avait rejeté cette demande, estimant que la réunion des parts en une seule main n’était qu’une étape de la vie sociale, prévue par la loi (article 1844-5 du code civil), et que la société restait valable à sa création.
La position de la Cour de cassation : La rétroactivité est le poison
La Haute juridiction casse ce raisonnement avec une logique implacable :
- Le principe de pluralité : Selon l’article 1832, une SCI ne peut pas naître d’une seule volonté. Il faut être au moins deux.
- L’effet « machine à remonter le temps » : La clause de tontine est particulière car elle est rétroactive. Elle ne dit pas simplement que le survivant récupère les parts, elle dit qu’il a toujours été le seul propriétaire depuis le premier jour.
- La sanction fatale : Si le survivant est réputé seul associé depuis la constitution de la SCI, alors la société a été constituée par une seule personne. Cela viole frontalement l’article 1832.
La distinction avec la réunion des parts en une seule main
La Cour précise bien que ce n’est pas le fait de devenir seul associé qui pose problème (ce qui arrive souvent et peut être régularisé sous un an), mais le fait que la tontine efface le passé. Contrairement à une cession de parts classique qui intervient en cours de vie sociale, la tontine remonte à la naissance de la société.
Quelles conséquences pour les praticiens et les associés ?
La conclusion de la Cour de cassation est radicale : une telle clause n’est pas simplement « non écrite », elle entraîne la nullité de la société.
En l’espèce, le pourvoi de la demanderesse est tout de même rejeté car elle demandait à ce que la clause soit « réputée non écrite » (effacée tout en gardant la SCI vivante). La Cour répond que la sanction légale est plus grave : c’est la nullité totale de la SCI.
Ce qu’il faut retenir :
- Danger sur les statuts existants : De nombreuses SCI familiales ou de concubins comportent ces clauses. Elles sont désormais sous la menace d’une action en nullité.
- Privilégier d’autres outils : Pour protéger le survivant, il est préférable d’utiliser le démembrement de propriété (croisement de l’usufruit et de la nue-propriété) ou des testaments, plutôt qu’une clause de tontine portant sur l’intégralité des parts dans les statuts.
- La fin d’une incertitude : La Cour de cassation privilégie ici le droit des sociétés (impératif de pluralité d’associés) sur la liberté contractuelle des pactes tontiniers.
