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C’est une victoire pour la profession. Dans un arrêt rendu ce jour, la Cour de cassation vient de confirmer qu’un acquéreur qui tente de « court-circuiter » l’agent immobilier après une visite engage sa responsabilité délictuelle. Même sans lien contractuel direct avec l’agent, l’acheteur fraudeur peut être condamné à lui verser des dommages et intérêts équivalents à sa commission.
- Référence : Cour de cassation (3e Civ.) , Arrêt n° 284 FS-B du 7 mai 2026 ; Pourvoi n° 24-10.637 ; Publié au Bulletin.
Le scénario classique du « court-circuit »
L’affaire traitée par la troisième chambre civile est un cas d’école :
- Un agent immobilier fait visiter une villa à 2,9 M€ à un couple.
- Cinq semaines plus tard, ces mêmes acquéreurs signent en direct avec le vendeur pour 2,5 M€.
- L’agence est totalement évincée et perd sa commission de 150 000 €.
L’astuce juridique : La responsabilité délictuelle
L’argumentation des acquéreurs était simple : « Nous n’avons pas signé de mandat avec l’agence, nous ne lui devons rien. »
La Cour de cassation balaie cet argument. Elle rappelle que si l’acquéreur n’est pas lié par le contrat de mandat, il reste soumis au droit commun (article 1240 du Code civil). Se rendre complice de la violation d’un mandat de vente est une faute.
Les « preuves d’intention frauduleuse » retenues par les juges
Pour que vous puissiez obtenir gain de cause, les juges cherchent la preuve d’une volonté délibérée de nuire. Dans cet arrêt, trois éléments ont été fatals aux acquéreurs :
- La clause de garantie dans le compromis : Les acheteurs avaient inséré une clause stipulant qu’ils feraient leur affaire de toute réclamation des agences évincées. Pour la Cour, c’est l’aveu qu’ils savaient qu’ils contournaient un professionnel.
- La dissimulation dans l’acte final : Cette fameuse clause avait disparu de l’acte authentique chez le notaire, prouvant une volonté de masquer l’entremise de l’agence.
- Le délai très court : Seulement cinq semaines entre la visite de l’agence et la signature directe.
💡 Ce qu’il faut retenir pour les professionnels et les particuliers
| Pour l’Agent Immobilier | Pour l’Acquéreur |
|---|---|
| Protection accrue : Même sans lien contractuel direct, vous pouvez agir contre l’acquéreur sur le terrain délictuel (Art. 1240 du Code civil). | Risque financier majeur : Tenter d’économiser la commission par un « court-circuit » peut coûter le montant intégral de celle-ci en dommages et intérêts. |
| Importance de la preuve : Le bon de visite et la traçabilité des échanges restent vos meilleures armes. | La solidarité vendeur/acheteur : La signature d’une clause de garantie dans un compromis est souvent perçue par les juges comme la preuve d’une conscience de la fraude. |
Conclusion
Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que si la liberté contractuelle existe, elle ne saurait couvrir des manoeuvres destinées à dépouiller un professionnel du fruit de son travail. La loyauté demeure une valeur juridique protégée, même pour les tiers au contrat. Cet arrêt renforce la position des agents immobiliers face aux comportements déloyaux. Une décision à garder précieusement dans vos dossiers juridiques.
