C’est le monde à l’envers. Un notaire, soucieux de la sécurité juridique d’une vente de locaux commerciaux, se retrouve devant les juges pour excès de prudence. Sa faute ? Avoir décidé de purger le droit de préférence du locataire comme le prévoit la loi. Résultat : son client lui reproche d’avoir ouvert la porte à une éviction au profit du locataire.
Le prétendu excès de prudence du notaire était en fait une nécessité
L’affaire semble simple : une SCI souhaite vendre ses locaux à une autre SCI composée du gérant de la première et de ses enfants. Convaincu qu’il s’agit d’une affaire de famille, le bailleur estime que le locataire n’a pas son mot à dire, en vertu de l’exception « familiale » prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce (le droit de préemption ne s’applique pas en cas de cession d’un local commercial au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint).
Pourtant, le notaire notifie l’offre de vente au locataire. Cette offre est refusée dans un premier temps mais le bailleur en ayant proposé une nouvelle plus avantageuse que la première (à ses enfants, pas au locataire), le notaire la notifie à nouveau au locataire, comme il y est tenu, et cette fois-ci elle est acceptée. Le locataire devient donc propriétaire à la place des enfants du bailleur. Furieux, ce dernier assigne le notaire en responsabilité : selon lui, le notaire a commis une faute en créant un droit de préemption « là où il n’existait pas« .
Le verdict : une SCI, même familiale, n’est pas un membre de la famille
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel et donne raison au notaire. La loi est d’interprétation stricte : l’exception au droit de préférence ne joue que si l’acquéreur est le conjoint, un ascendant ou un descendant du bailleur.
Or, une SCI est une personne morale. Elle a une existence juridique autonome. Même si elle est détenue à 100 % par les enfants du bailleur, elle reste un tiers.
- Vente à son fils : Pas de droit de préférence pour le locataire.
- Vente à la SCI du fils : Le locataire est prioritaire.
Le notaire n’a donc pas commis de faute : il a simplement appliqué la loi. S’il n’avait pas notifié le locataire, la vente finale à la SCI familiale aurait pu être annulée pour fraude aux droits du preneur.
L’échec de la demande d’indemnisation
Non content d’attaquer le notaire sur le fond, le bailleur lui réclamait également une indemnisation de toute condamnation mise à sa charge et notamment des éventuels dommages et intérêts, des arriérés de loyers à restituer et… « de la perte de chance de transmettre son patrimoine à ses enfants ».
Mais ici, c’est la rigueur procédurale qui est entrée en jeu. Selon la Cour de cassation, les juges d’appel n’avaient pas à répondre à cette demande pour une raison technique : le bailleur n’avait pas chiffré son préjudice dans le dispositif de ses conclusions. Le juge ne statue en effet que sur ce qui est précisément demandé (et chiffré) dans les conclusions. Une simple évocation d’un préjudice dans le corps du texte ne suffit pas à saisir la cour d’une demande de condamnation.
En résumé
- Pour les avocats : Un préjudice non chiffré dans le dispositif est un préjudice qui n’existe pas pour le juge.
- Pour les bailleurs : L’usage d’une SCI familiale fait perdre le bénéfice de l’exemption de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Si vous voulez transmettre un local commercial à vos proches sans risque de préemption, vendez ou donnez en direct.
- Pour les praticiens : « Dura lex, sed lex« . Cet arrêt valide la stratégie du notaire qui refuse de suivre l’interprétation de la loi par son client (souvent trop souple).
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