Par un arrêt du 16 avril 2026 (n° 24-13.191), la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision majeure sur le caractère personnel du congé pour reprise. Si le bénéficiaire désigné décède avant l’expiration du préavis, le congé devient caduc, même si l’héritier souhaite lui-même habiter les lieux.
Le droit de reprise d’un logement loué, prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, est un mécanisme rigoureusement encadré. Il permet au bailleur de rompre le bail pour habiter le logement ou y loger un proche. Mais que se passe-t-il si le bénéficiaire de cette reprise disparaît avant que le locataire n’ait quitté les lieux ?
Les faits : un héritier face à des locataires maintenus dans les lieux
En 2018, la propriétaire d’un appartement parisien délivre un congé à ses locataires pour le 30 septembre, afin de reprendre le logement pour son usage personnel. Malheureusement, la bailleresse décède en juillet 2018, soit trois mois avant la fin du préavis.
Son fils, héritier de l’appartement, manifeste alors son intention de reprendre le logement pour son propre compte. Face au refus des locataires de quitter les lieux, il les assigne en validation du congé et en expulsion. La Cour d’appel de Paris lui donne raison en 2022, estimant que le « droit de reprise » est un droit patrimonial transmissible et que l’héritier, venant aux droits de sa mère, pouvait se prévaloir du congé déjà délivré.
La position de la Cour de cassation : un congé « intuitu personae »
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel de manière catégorique. Elle se fonde sur une interprétation stricte de l’article 15, I, de la loi de 1989 :
- L’appréciation personnelle : Les conditions de validité du congé (caractère réel et sérieux du projet) s’apprécient obligatoirement en la personne de celui qui doit habiter le logement.
- La caducité automatique : Dès lors que le bénéficiaire désigné décède avant l’effet du congé (la date d’expiration du préavis), l’acte est « privé d’effet ».
En clair, le congé n’est pas une « coquille vide » transmissible ; il est lié de manière indissociable au projet de vie du bénéficiaire nommé dans l’acte.
Récapitulatif de la décision
| Élément | Position de la Cour d’appel (Cassée) | Position de la Cour de cassation |
|---|---|---|
| Nature du droit | Droit transmissible aux héritiers. | Droit lié à la personne du bénéficiaire. |
| Effet du décès | L’héritier peut « continuer » le congé. | Le congé devient nul/caduc. |
| Conséquence locataire | Expulsion et indemnité d’occupation. | Maintien dans les lieux (bail poursuivi). |
Le bilan du litige : échéancier pour les locataires et condamnation du bailleur aux frais
La Cour de cassation prononce une cassation partielle de l’arrêt d’appel : si elle annule les dispositions relatives à la validité du congé et à l’expulsion, elle maintient toutefois la condamnation des locataires à payer 4 000 € d’arriérés de loyers.
Pour cette dette, la Cour confirme l’octroi d’un échéancier de 20 mois (19 mensualités de 200 €), assorti d’une clause de déchéance du terme en cas d’impayé.
Sur le plan financier, le nouveau bailleur (l’héritier) perd le bénéfice des frais de procédure : sa demande d’indemnité est rejetée et il est condamné à verser 3 000 € aux locataires au titre de l’article 700, en plus de supporter les dépens.
Enfin, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris, autrement composée, pour être rejugée sur les points annulés.
