Alors que la France s’apprête à généraliser la facturation électronique, une zone d’ombre persistait pour les copropriétés mixtes ou commerciales. Les appels de fonds envoyés par les syndics doivent-ils transiter par les plateformes de dématérialisation ? Comment les entreprises peuvent-elles continuer à déduire la TVA sur leurs charges ?
Une réponse du ministère des finances parue ce jour [23 avril 2026] vient d’apporter des clarifications essentielles pour les syndics et les copropriétaires assujettis à la TVA.
1. Le constat : une hétérogénéité source d’insécurité
Dans les immeubles de bureaux ou de commerces, les syndics adressent des appels de charges qui incluent souvent des prestations soumises à la TVA (entretien, énergie, sécurité). Jusqu’à présent, la présentation de ces documents était libre, rendant parfois difficile pour le copropriétaire professionnel l’identification de la TVA déductible.
Avec l’arrivée de la réforme fiscale, l’inquiétude grandissait : les appels de fonds allaient-ils devenir des « factures électroniques » obligatoires, avec tout le formalisme technique que cela impose ?
2. La clarification : « l’appel de fonds n’est pas une facture«
La réponse du ministère de l’Action et des Comptes publics est sans équivoque :
« Les appels de fonds ou appels de charges ne sont pas des factures selon le droit fiscal et sont donc hors du champ d’application de la facturation électronique. »
En conséquence :
- Pas d’obligation de transmission via portail : Les syndics ne sont pas tenus de déposer les appels de charges sur une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) ou sur le portail public.
- Maintien des circuits actuels : L’envoi par courrier ou par email (PDF simple) reste juridiquement valable pour ces documents.
- Statu quo sur la déduction : Le droit à déduction de la TVA pour les copropriétaires assujettis reste régi par les règles actuelles.
Rappel des règles actuelles : Lorsque le bailleur est membre d’une copropriété, les factures sont, d’une manière générale, adressées par les fournisseurs au syndic ou au syndicat des copropriétaires. Ceux-ci délivrent à leur tour un relevé de charges au copropriétaire qui, fréquemment, fait apparaître le montant des charges récupérables et la TVA y afférente. Dès lors, le copropriétaire qui exerce une activité imposable à la TVA ouvrant droit à déduction peut déduire, dans les conditions de droit commun, la taxe qui figure sur ce relevé de charges et qui se rapporte aux dépenses qui lui incombent en tant que propriétaire ou pour lesquelles il n’a pas choisi d’appliquer le régime des débours. Dans ce dernier cas à l’inverse, le copropriétaire devra délivrer à son locataire un compte rendu faisant apparaître la TVA relative aux charges récupérables afin que le locataire puisse, le cas échéant, exercer son droit à déduction (BOI-TVA-CHAMP-10-10-20 et BOI-TVA-DED-40-10-10).
3. Vers une normalisation des pratiques (Norme AFNOR)
Si le régime juridique ne change pas, le Gouvernement reconnaît néanmoins un besoin de clarification et de simplification. A cet effet, un groupe de travail dédié au secteur immobilier, et plus particulièrement aux syndicats de copropriété, s’est tenu début février 2026. Dans la continuité de ce groupe de travail, un chapitre dédié au secteur sera intégré à la norme AFNOR recensant l’ensemble des cas d’usages de facturation (Norme XP-Z12-014, disponible gratuitement sur le site de l’AFNOR et sur impôts.gouv.fr.
Cette future norme vise à harmoniser la présentation des informations fiscales sur les relevés de charges avec un double objectif :
- Permettre aux syndics de fournir des données claires.
- Faciliter la tâche des experts-comptables des copropriétaires professionnels pour la récupération de la TVA.
Conclusion
Cette réponse ministérielle est une excellente nouvelle pour les syndics de copropriété : elle évite une surcharge administrative et technique liée à la réforme de la facturation électronique.
Toutefois, la prudence reste de mise. Si l’appel de fonds échappe à la réforme, les factures reçues par le syndic de la part de ses fournisseurs (ascensoristes, électriciens, assureurs) tombent, elles, pleinement dans le nouveau régime. Les syndics devront donc eux aussi être équipés pour recevoir ces factures électroniques à partir du 1er septembre prochain, même s’ils n’en émettent pas envers les copropriétaires.
Source : Réponse ministérielle à la question n° 7434 de M. Claude Raynal, publiée au Journal Officiel du Sénat (QE) du 23 avril 2026.
