Copropriété : deux nouveaux arrêts de la Cour de cassation

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu ce jeudi 9 juillet 2026 deux arrêts importants (publiés au Bulletin) qui viennent clarifier les règles du jeu en matière de gestion de copropriété. Entre la délimitation stricte des pouvoirs d’un syndicat secondaire en liquidation et le timing exact pour apprécier la carence d’un syndic, la Haute juridiction remet les pendules à l’heure.

1. Syndicat secondaire en liquidation : attention à ne pas usurper les prérogatives du syndicat principal

Référence : Arrêt n° 423 FS-B du 9 juillet 2026, Pourvoi n° G 24-21.792

Le premier arrêt rappelle qu’une pratique ou un usage, même ancré depuis des années, ne peut pas outrepasser la loi si les textes ne sont pas respectés.

Les faits

Au sein d’une grande résidence soumise au statut de la copropriété, il existait un syndicat principal et cinq syndicats secondaires. L’un de ces syndicats secondaires vote sa dissolution et un administrateur provisoire est nommé pour gérer sa liquidation. Cet administrateur attaque une SCI (propriétaire de lots) en justice pour réclamer des charges impayées. Problème : une partie de ces sommes correspond à des charges dues au syndicat principal. La SCI soulève alors une fin de non-recevoir : le syndicat secondaire n’a pas qualité à agir pour le compte du principal.

La question juridique

Un syndicat secondaire (ou son administrateur provisoire) peut-il réclamer en justice des charges dues au syndicat principal, au motif que le règlement intérieur ou une pratique de longue date prévoyait qu’il centralise les fonds ?

La réponse de la Cour de cassation

C’est un non ferme. La Cour de cassation rejette le pourvoi du syndicat secondaire. Elle rappelle deux règles fondamentales :

• Un domaine de compétence limité par la loi : L’objet d’un syndicat secondaire est strictement cantonné à la gestion et l’entretien interne de son propre bâtiment (article 27 de la loi du 10 juillet 1965).

• Pas de mandat tacite : Pour que le syndicat secondaire puisse recouvrer des charges du syndicat principal, il faut un mandat exprès voté en assemblée générale du syndicat principal. En l’absence d’une telle décision, l’administrateur provisoire ne peut pas agir, car ses pouvoirs ne peuvent pas dépasser les compétences légales du syndicat qu’il liquide.

Ce qu’il faut retenir : Même si un syndicat secondaire a historiquement « collecté » les charges globales pour les reverser ensuite, il n’a aucun droit d’agir en justice pour recouvrer les impayés du syndicat principal sans un mandat officiel voté en AG par l’ensemble de la copropriété.

2. Désignation d’un administrateur provisoire : le juge doit vérifier l’absence de syndic « au jour où il statue »

Référence : Arrêt n° 422 FS-B, Pourvoi n° N 24-21.290.

Le second arrêt s’intéresse à une question de procédure cruciale lors d’une crise de gouvernance : à quel moment précis doit-on apprécier le fait qu’une copropriété est « dépourvue de syndic » ?

Les faits

Un syndic bénévole démissionne en juillet 2023. Un copropriétaire convoque immédiatement une assemblée générale (AG) pour le 12 août afin d’en élire un nouveau. Entre-temps, une SCI s’engouffre dans la brèche : constatant la vacance, elle saisit le président du tribunal sur requête le 20 juillet pour faire nommer un administrateur provisoire.

Le calendrier s’accélère :

• 12 août 2023 : L’AG se tient et réélit l’ancien syndic bénévole pour 3 ans.
• 15 septembre 2023 : Le juge examine la requête de la SCI (déposée en juillet) et nomme un administrateur provisoire.

Les copropriétaires contestent cette nomination, estimant qu’ils avaient déjà réglé le problème en élisant un syndic un mois plus tôt.

La question juridique

Pour désigner un administrateur provisoire en raison de l’absence de syndic (article 47 du décret du 17 mars 1967), le juge doit-il se placer à la date du dépôt de la demande (juillet) ou à la date à laquelle il rend sa décision (septembre) ?

La réponse de la Cour de cassation

La Cour tranche en faveur du pragmatisme et de la sécurité des décisions d’AG : le juge doit apprécier la situation au jour où il statue.

• Dès lors que l’assemblée générale s’est réunie et a valablement élu un syndic, cette décision s’impose à tous (tant qu’elle n’est pas annulée par un tribunal).

• Au 15 septembre, jour où le juge a rendu son ordonnance, la copropriété n’était plus dépourvue de syndic. L’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire devait donc être rétractée.

Ce qu’il faut retenir : La course de vitesse entre les copropriétaires qui tentent de régulariser la situation en AG et un opposant qui saisit le juge tourne à l’avantage de la démocratie de copropriété. Si un syndic est désigné avant que le juge n’ait signé l’ordonnance, la nomination d’un administrateur judiciaire n’a plus lieu d’être.

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