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Deux éclairages majeurs qui viennent sécuriser la pratique des services d’urbanisme, des directeurs juridiques et des élus locaux.
Entre le renforcement récent des sanctions administratives par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement et la tension constante sur le foncier constructible, les professionnels de l’urbanisme faisaient face à des zones d’ombre procédurales et opérationnelles.
Ces deux réponses ministérielles publiées au J.O. Assemblée nationale (Q.E.) du 22 septembre apportent un cadre clair sur :
- La répartition des compétences et le régime contentieux/financier des astreintes et amandes d’urbanisme (art. L. 481-1 et suiv. du Code de l’urbanisme).
- L’assouplissement de l’application des pénalités SRU dans le contexte du contrôle triennal 2023-2025.
1. Police de l’urbanisme (L. 481-1 C. urb.) : qui agit, qui défend et qui encaisse ?
La loi du 26 novembre 2025 a considérablement renforcé la police administrative spéciale de l’urbanisme en rehaussant les plafonds d’astreinte administrative et en créant de nouvelles amendes. Mais une question pratique persistait quant à la qualité juridique du maire lorsqu’il prend une mesure de mise en demeure ou d’astreinte : agit-il au nom de la commune ou au nom de l’État ?
Le ministère de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation fixe une règle de correspondance stricte entre la délivrance de l’autorisation et l’exercice des pouvoirs de police spéciale.
Tableau de synthèse : Qualité de l’autorité, représentation en justice et destinataire des fonds
| Situation foncière / Procédure | Au nom de qui agit l’autorité ? | Partie en défense au contentieux | Bénéfiadire du recouvrement (Astreintes & Amendes) |
| Commune avec PLU / Carte communale (Procédure engagée par le maire) | Au nom de la commune | Commune | Commune |
| Commune sous RNU (Procédure engagée par le maire) | Au nom de l’État | État | Commune |
| Substitution du préfet pour carence (Commune sous PLU) | Préfet substitué au maire | Commune | État |
| Pouvoirs de police du préfet (Art. L. 2122-34 CGCT / Commune sous RNU) | Préfet (État) | État | État |
Ce qu’il faut retenir pour vos procédures contentieuses et financières :
- Jurisprudence confirmée : La réponse ministérielle s’appuie sur un arrêt récent de la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA Marseille, Commune d’Ajaccio, 9 juin 2026, n° 25MA00274) disposant que la mise en demeure de régularisation adressée par le maire d’une commune dotée d’un document d’urbanisme est bien prise au nom de la commune.
- Sécurisation de la représentation en justice : En cas de recours en annulation contre une mise en demeure ou une astreinte administrative, c’est la commune qui doit être attraite en justice (lorsqu’elle est couverte par un PLU/CC). Une erreur de désignation de la personne publique défenderesse peut entraîner des vices de procédure.
- Fléchage financier avantageux pour les communes : Point essentiel pour la trésorerie locale, les sommes issues des astreintes et amendes administratives prononcées par le maire reviennent à la commune, y compris dans les communes régies par le RNU où le maire agit pourtant au nom de l’État. En revanche, dès lors que le Préfet intervient par substitution ou d’office, le produit financier est perdu pour la collectivité et alimente les caisses de l’État.
2. Obligations Logement Social (SRU) & Pénurie de foncier : vers un contrôle assoupli du bilan 2023-2025
Interpellé sur la situation des communes déficitaires soumises à l’article 55 de la loi SRU (20 à 25 % de logement social) faisant face à une indisponibilité foncière ou à des contraintes de zéro artificialisation nette (ZAN), le ministère de la Ville et du Logement apporte des précisions déterminantes quant aux critères d’exemption et d’exagération des sanctions.
Les leviers juridiques réaffirmés par la loi 3DS :
- L’exemption de plein droit : Une commune peut solliciter une exemption de ses objectifs de rattrapage si plus de la moitié de sa zone urbaine est frappée d’inconstructibilité (contraintes naturelles, risques, etc.) ou en cas de faible tension/attractivité.
- Le Contrat de Mixité Sociale (CMS) mutualisé : Pour éviter le constat de carence, les communes déficitaires peuvent conclure un CMS à l’échelle intercommunale. Cela permet d’adapter les trajectoires et de lisser la production sur plusieurs collectivités membres de l’EPCI.
- La déductibilité des dépenses : L’ensemble des sommes engagées par la commune pour accompagner la production de logements sociaux (subventions foncières, viabilisation, ingénierie) vient en déduction directe des prélèvements SRU.
La nouveauté opérationnelle : L’instruction ministérielle pour le bilan triennal 2023-2025
Alors que l’arrêté fixant les bilans triennaux doit intervenir d’ici le 30 décembre 2026, le ministre annonce avoir adressé une instruction aux préfets :
Pas d’automatisme pour le constat de carence : Le gouvernement demande aux Préfets d’exercer un examen « au cas par cas » et d’être particulièrement attentifs aux contraintes foncières locales réelles (rareté du foncier, refus d’artificialisation) ainsi qu’aux efforts réels déployés par les municipalités.
En résumé
Ces deux réponses ministérielles apportent une visibilité bienvenue aux praticiens du droit de l’urbanisme. Elles incitent d’une part les collectivités à s’emparer activement de leurs pouvoirs de police administrative d’urbanisme (L. 481-1) sous peine de voir le produit des astreintes leur échapper au profit de l’État, tout en offrant d’autre part une marge d’argumentation pragmatique face aux préfectures dans le cadre du contrôle triennal de la loi SRU.
Références : J.O. Assemblée Nationale (Q.E.) du 22 septembre 2026 ; Qu. n° 15706 et 16141.
