LMP & LMNP : mise à jour intégrale de la doctrine fiscale

L’Administration fiscale vient de mettre à jour sa documentation détaillée relative au régime fiscal des locations en meublé, intégrant notamment les modifications intervenues suite à la « loi Le Meur » et à la loi de finances pour 2026. Que vous soyez bailleur sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), cette documentation de 15 pages constitue désormais un guide fiscal complet et intégralement à jour.

Voici une synthèse de cette documentation, sachant bien sûr que celle-ci ne saurait remplacer le texte intégral (à consulter ICI).

1. Principes généraux et qualification commerciale

A. La nature BIC de la location meublée

Toute location meublée (habituelle ou occasionnelle, exercée par un propriétaire ou un principal locataire) relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

• L’absence d’intervention du bailleur dans l’entretien des meubles ou l’accès aux locaux n’altère en rien cette qualification.

• Sociétés civiles (SCI) : Une société civile qui donne un meublé en location exerce une activité commerciale et bascule automatiquement à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

• Exceptions/Tolérances : La SCI non agricole peut conserver le régime de l’impôt sur le revenu (IR) si ses recettes meublées ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales HT. Pour les sociétés civiles agricoles, les seuils sont régis par l’article 75 du CGI.

2. Synthèse des régimes d’imposition

A. Le régime Micro-BIC

Prévu à l’article 50-0 du CGI, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire si le chiffre d’affaires ne dépasse pas certains seuils (ajustés au prorata temporis).

Voici le tableau récapitulatif des plafonds et taux d’abattement désormais applicables :

Catégorie de location meublée	Revenus 2025 (Déclaration 2026)	Revenus 2026 (Déclaration 2027)	Abattement forfaitaire
Location meublée classique (Résidence principale)	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé	77 700 €	83 600 €	50 %
Chambre d’hôtes	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme NON classé	15 000 €	15 000 €	30 %

Points clés à retenir sur le barème :

• Revalorisation triennale : Le plafond de droit commun (longue durée, meublés classés, chambres d’hôtes) passe de 77 700 € pour les revenus 2025 à 83 600 € pour les revenus 2026.

• Plancher de l’abattement : Quel que soit le taux d’abattement appliqué (30 % ou 50 %), le montant de la déduction minimale forfaitaire ne peut pas être inférieur à 305 € par an.

• Plafonnement du meublé de tourisme non classé : Le seuil reste gelé à 15 000 € de chiffre d’affaires, assorti d’un abattement réduit à 30 %.

• Activités mixtes : En cas de cumul de plusieurs types de location meublée, le chiffre d’affaires global ne doit pas dépasser le plafond général de l’activité commerciale (188 700 €), tout en respectant les sous-plafonds propres à chaque catégorie (ex. 15 000 € maximum pour la part de meublés non classés).

B. Le régime Réel

En régime réel, le bénéfice net est déterminé par la différence entre les produits et les charges (articles 38 et 39 du CGI) :

• Déduction des amortissements (Art. 39 C du CGI) : L’amortissement du bien (immeuble et mobilier) est déductible, mais plafonné au montant des loyers acquis diminué des autres charges. L’amortissement ne peut donc ni créer ni aggraver un déficit.

• Ventilation Foncier / Construction (Art. 38 sexies, Ann. III du CGI) : Les terrains ne s’amortissent pas. Le bailleur doit ventiler la valeur du terrain et de la construction à l’actif du bilan.

• Méthodes de valorisation du foncier (Jurisprudence du Conseil d’État) :
  • Priorité aux comparaisons de transactions réelles sur des terrains nus comparables.
  • À défaut, coût de reconstruction du bâti à la date d’entrée (moins abattement pour vétusté).
  • Enfin, données comptables issues d’un échantillon significatif de bilans d’autres contribuables.

• Usage privé partagé : Tout avantage en nature (occupation privative partielle d’un bien inscrit à l’actif) doit être réintégré dans le bénéfice imposable à hauteur de sa valeur locative réelle (ou les charges afférentes extournées).

3. Dispositifs d’exonération (Article 35 bis du CGI)

L’exonération d’impôt sur le revenu pour les baux consentis dans la résidence principale est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 :

A. Location d’une partie de la résidence principale

Propose une exonération totale si 3 conditions cumulatives sont remplies :

• Les pièces louées font partie intégrante de la résidence principale du bailleur (et ne constituent pas un logement indépendant avec accès distinct).

• Le local constitue la résidence principale du locataire (ou la résidence temporaire d’un travailleur saisonnier / apprenti / étudiant).

• Le loyer est fixe dans des limites raisonnables. Les plafonds au m² de surface habitable (hors charges) sont :
  • 2025 : 213 € (Île-de-France) / 157 € (Autres régions)
  • 2026 : 215 € (Île-de-France) / 159 € (Autres régions)

B. Chambres d’hôtes (Seuil de 760 €)

La location habituelle de chambres d’hôtes au sein de la résidence principale est exonérée si les recettes brutes annuelles (TTC) ne dépassent pas 760 €.

• En cas de dépassement, la totalité des recettes devient imposable.
• Incompatibilité : Cette exonération ne se cumule pas avec le régime micro-BIC.

4. Statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

A. Imputation des déficits non professionnels

• Non-imputation sur le revenu global : Les déficits LMNP s’imputent exclusivement sur les bénéfices meublés non professionnels des 10 années suivantes.

• Cette règle s’applique même si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise commerciale ou d’une société de personnes.

B. Régime des plus-values en LMNP

• Cession de l’immeuble : La plus-value de cession relève des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI).

• Transmissions gratuites : Une donation ou succession n’est pas un fait générateur de plus-value imposable.

• Autres actifs : Les cessions de mobilier ou autres équipements relèvent des plus-values professionnelles (sans l’exonération de l’article 151 septies).

C. Immeubles ayant ouvert droit à réduction d’impôt (ex-Censi-Bouvard / Art. 199 sexvicies)

• Limitation d’amortissement (Art. 39 G du CGI) : Pour les biens ayant bénéficié d’une réduction d’impôt, la fraction de la valeur de l’immeuble retenue pour le calcul de la réduction (jusqu’à 300 000 €) ne peut pas donner lieu à amortissement déductible.

• Remise en cause de la réduction d’impôt :
  • Si la réduction est annulée pour non-respect initial, la limitation s’annule (l’amortissement redevenant déductible).
  • Si l’engagement de location est rompu en cours de bail, les amortissements perdus au cours des années antérieures sont définitivement perdus. L’article 39 G cesse toutefois de s’appliquer pour l’avenir.

5. Statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

A. Imputation des déficits professionnels

Les déficits tirés d’une activité LMP s’imputent sur le revenu global de l’année, sans limitation de montant.

Cas particulier des biens acquis en VEFA (Immeubles en l’état futur d’achèvement)

Les charges engagées avant la livraison génèrent des déficits LMNP (non imputables). Cependant :

• Si le contribuable acquiert le statut LMP dès le premier jour de la mise en location, la part des déficits accumulés sur ce bien spécifique peut être imputée par tiers (1/3 par an) sur son revenu global des 3 premières années de location.

• Si le contribuable perd son statut LMP au cours de ces 3 ans, ce droit d’imputation s’éteint définitivement.

B. Regime des plus-values en LMP

En cas de cession d’un bien inscrit à l’actif, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI).

• Exonération de l’article 151 septies du CGI :
  • Nécessite 5 ans d’activité professionnelle préalable.
  • Exonération totale : Recettes annuelles < 90 000 €.
  • Exonération partielle : Recettes annuelles entre 90 000 € et 126 000 €.

(Note : pour les meublés fournissant des prestations para-hôtelières, ces seuils passent respectivement à 250 000 € et 350 000 €).

• Abattement pour durée de détention (Art. 151 septies B) : Éligibilité pour les plus-values à long terme. (Attention : dans le cadre du micro-BIC, l’abattement forfaitaire intègre un amortissement linéaire théorique qui fait basculer la plus-value correspondante sous le régime des plus-values à court terme).

6. Conséquences fiscales des changements de statut (LMNP ↔ LMP)

Le passage du statut LMNP au statut LMP (ou inversement) ne constitue pas une cessation d’activité au sens des articles 201 ou 202 ter du CGI.

A. Régime de plus-value applicable lors d’une cession

• La plus-value subit le régime du statut (LMP ou LMNP) que possède le bailleur l’année de la cession.

• Tolérance de régularisation : Si le bailleur ignore son statut exact au moment de la cession (calculé en fin d’année au vu de l’ensemble des revenus), il peut déclarer la plus-value selon le statut de l’année précédente et régulariser l’année suivante sans pénalités ni intérêts de retard.

B. Modalités de calcul des amortissements et plus-values lors d’un basculement

Situation de cession	Régime de la plus-value	Calcul / Traitement des amortissements
Cession en LMNP (même si LMP auparavant)	Plus-values des particuliers (Art. 150 U du CGI)	L’abattement pour durée de détention est calculé à compter de la date d’acquisition initiale. Les amortissements n’impactent pas le calcul de la plus-value privée.
Cession en LMP (après une période de LMNP + Art. 199 sexvicies)	Plus-values professionnelles	Règle spécifique : La plus-value se calcule par différence entre le prix de vente et la VNC (Prix d’achat – Amortissements réellement comptabilisés). Les amortissements non déduits fiscalement (en vertu de l’article 39 G) sont réintégrés pour déterminer la plus-value globale (répartie ensuite entre court et long terme).

Exemple chiffré de cession d’un bien en LMP après restriction d’amortissement (BOI § 340)

• Prix d’acquisition du bien : 350 000 €
• Amortissement comptable (11 ans à 2 %/an) : 77 000 €
• Avoir fiscal / Réduction d’impôt (Art. 199 sexvicies) : Applicable sur la tranche < 300 000 €.
• Base amortissable fiscale retenue : 50 000 € (350 000 – 300 000).
• Amortissements réellement déduits fiscalement : 1 000 € x 11 ans = 11 000 €.
• Prix de revente après 11 ans : 450 000 € (le cédant est alors LMP).

Détermination de la plus-value professionnelle :

• Montant total de la plus-value : Prix de vente−(Prix d’achat−Amortissements comptabilisés) 450000€−(350000€−77000€)=450000€−273000€=177000 €

Ventilation fiscale :

• Plus-value à court terme (à hauteur de l’ensemble des amortissements comptabilisés) : 77 000 €.
• Plus-value à long terme (le solde) : 100 000 €.

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Référence : BOFIP, instruction BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 19 août 2026.

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