Baux commerciaux : hausse automatique sans plafond interdite

Par un arrêt rendu le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification fondamentale sur les limites de la liberté contractuelle dans la fixation et l’évolution du loyer commercial. Les clauses prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique à la seule hausse, sans limite de durée ni de plafond, sont réputées non écrites.

1. Contextualisation

Dans cette affaire, des bailleurs personnes physiques avaient conclu un bail commercial avec une société exploitant un EHPAD portant sur la location d’une chambre.

Le contrat de bail comprenait une clause spécifique stipulant qu’au terme de la deuxième année, le loyer serait révisé annuellement chaque 1er janvier, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an.

Considérant cette clause illicite, la société locataire a assigné ses bailleurs devant la justice afin de :

• Faire déclarer la clause réputée non écrite ;

• Obtenir la restitution des loyers indûment versés au titre de cette augmentation automatique sur les cinq dernières années.

La Cour d’appel de Lyon (arrêt du 13 mars 2025) avait rejeté les demandes du preneur. Pour les juges du fond, la clause était licite car elle relevait de la fixation du prix originaire : ne dépendant d’aucun indice ou aléa extérieur, elle garantissait simplement une augmentation fixe déterminée dès la signature du bail pour l’ensemble de sa durée.

2. Le problème de droit

La question posée à la Cour de cassation était la suivante :

Une clause stipulant une augmentation forfaitaire, périodique et automatique du loyer d’un bail commercial, sans limitation de durée ni de plafond, constitue-t-elle une modalité licite de fixation du loyer originaire ou une clause de révision illicite faisant échec aux règles d’ordre public ?

3. La décision de la Cour de cassation

Sous le visa des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce, la Haute juridiction casse et annule l’arrêt de la cour d’appel de Lyon.

Point clé	Analyse de la Cour
Loyers progressifs par paliers (Rappel)	Licites. Le bail à loyer progressif par paliers définit dès la signature des niveaux de loyer applicables à des dates fixées, jusqu’à un plafond déterminé à l’avance. Il fixe le prix initial et ne fait pas obstacle à la révision légale.
Clauses d’indexation à la hausse seule (Rappel)	Illicites. Une clause d’indexation jouant uniquement à la hausse fait échec au jeu de l’échelle mobile (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022).
Clauses d’augmentation forfaitaire illimitées (Apport)	Illicites. Ne fixant pas un prix initial définitif mais organisant une révision automatique à la seule hausse sans plafond ni terme, elles contournent le statut d’ordre public des baux commerciaux.

Le raisonnement de la Cour

• Nature de la clause : Contrairement au loyer par paliers, la clause litigieuse prévoyait une augmentation automatique et forfaitaire sans terme précis ni plafond, alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel (en raison du droit au renouvellement).

• Atteinte à l’ordre public : En organisant une révision à la seule hausse pouvant excéder la variation des indices légaux (ILC, ILAT), elle fait échec aux règles d’ordre public fixées par les articles L. 145-37 et suivants du code de commerce.

• Sanction : En application de l’article L. 145-15 du code de commerce, la stipulation doit être déclarée réputée non écrite.

4. Portée et enseignements de l’arrêt

Cet arrêt publié au Bulletin (FS-B) apporte une sécurité juridique bienvenue en matière de rédaction des baux commerciaux :

• Fin du contournement des règles d’indexation : Les bailleurs ne peuvent pas contourner l’interdiction des clauses d’indexation unilatérales (jouant uniquement à la hausse) en qualifiant la hausse de « forfaitaire » ou « structurelle ».

• Encadrement strict des loyers à paliers : Pour qu’un loyer progressif soit licite, il doit impérativement comporter un plafond déterminé dès l’origine et une durée limitée.

• Conséquence financière majeure pour les bailleurs : La sanction du « réputé non écrit » est imprescriptible et entraîne la restitution des sommes trop-perçues sur la période non prescrite du droit commun des restitutions (5 ans).

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Référence : Cour de cassation, arrêt n° 468 FS-B du 3 septembre 2026 ; Pourvoi n° 25-14.904.

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