Agents immobiliers vs Huissiers de justice : le Conseil d’État a tranché

Par une décision rendue ce 29 mai 2026, la plus haute juridiction administrative française a rejeté le recours de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS). Les commissaires de justice obtiennent définitivement le droit de vendre les biens immobiliers qu’ils gèrent déjà.

C’est l’épilogue d’une véritable guerre de territoire professionnel que le Conseil d’État vient d’arbitrer. D’un côté du ring, les professionnels de l’immobilier, farouchement attachés à la protection de leur marché. De l’autre, les commissaires de justice – profession née en 2022 de la fusion des huissiers et des commissaires-priseurs – en pleine stratégie de diversification.

Au cœur de ce match juridique : l’article 11 d’un décret du 3 juillet 2024. Ce texte a discrètement étendu les compétences des commissaires de justice en les autorisant à exercer l’activité d’« intermédiaire immobilier en vue de la vente d’un bien dont ils assurent déjà l’administration ». Jugeant cette incursion intolérable, l’UNIS avait demandé au Premier ministre d’abroger cette disposition. Face au silence de Matignon, le syndicat a tenté le tout pour le tout devant le Conseil d’État. Le verdict est sans appel : la requête de l’UNIS est intégralement rejetée.

Voici les trois rounds qui ont permis au Conseil d’État de trancher le débat.

Round 1 : Le match des garanties financières et de la loi Hoguet

Pour tenter de disqualifier ses nouveaux concurrents, l’UNIS brandissait la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, qui impose aux agents immobiliers une carte professionnelle, une aptitude spécifique et de strictes garanties financières. Le syndicat dénonçait une rupture d’égalité, reprochant au décret de ne pas imposer de garanties équivalentes aux commissaires de justice.

L’arbitrage du Conseil d’État : Le juge a rappelé que la loi Hoguet elle-même exclut de son champ d’application les professions réglementées (comme les notaires ou les avocats) en considération du contrôle strict et des garanties financières intrinsèques à leur statut. Les commissaires de justice bénéficiant de ces mêmes dispenses historiques, l’argument de l’UNIS a été balayé.

Round 2 : La définition de l’activité « accessoire »

L’UNIS reprochait au texte de souffrir d’une « incompétence négative », c’est-à-dire de ne pas définir assez précisément le caractère « accessoire » de cette nouvelle activité de vente. Le syndicat craignait de voir des offices de commissaires de justice se transformer en véritables agences immobilières généralistes à plein temps.

L’arbitrage du Conseil d’État : Les règles du jeu sont claires et bien encadrées par le décret. Le Conseil d’État valide un mécanisme strict de « double condition » :

• Un commissaire de justice ne peut pas prendre un mandat de vente pour n’importe quel bien sur le marché.

• Il ne peut intervenir comme intermédiaire que pour des biens dont il assure déjà l’administration (gestion locative, syndic), cette activité d’administration étant elle-même déjà classée comme accessoire par les textes.

Pas de risque de dérive donc : la vente ne peut être que le prolongement d’un mandat de gestion déjà existant.

Round 3 : Le duel des diplômes et de la formation

Dernière attaque de l’UNIS : les commissaires de justice ne disposeraient pas de la formation initiale ou continue spécifique requise pour l’immobilier, au détriment des consommateurs.

L’arbitrage du Conseil d’État : Le juge administratif s’est livré à une comparaison minutieuse des niveaux d’exigence et a renvoyé l’UNIS dans ses cordes. Là où la carte professionnelle d’agent immobilier peut être obtenue avec un Bac+2 ou Bac+3 (voire sans diplôme selon l’expérience), l’accès à la profession de commissaire de justice relève du parcours du combattant : Master en droit (Bac+5), examen d’accès, deux ans de formation initiale (théorique et pratique), examen d’aptitude et obligation de formation continue.

Le pouvoir réglementaire n’a donc commis aucune erreur en estimant que le niveau de ces officiers ministériels dispensait de créer une formation supplémentaire dédiée à l’immobilier.

Verdict : Une victoire par K.-O. pour les commissaires de justice

La décision du Conseil d’État fige la situation dans le marbre juridique : l’UNIS repart les mains vides, ses demandes d’injonction et d’indemnités financières étant toutes rejetées.

Sur le terrain, ce verdict offre une sécurité juridique totale aux propriétaires bailleurs. S’ils confient la gestion de leurs appartements ou immeubles à un commissaire de justice, ce dernier peut désormais légalement s’occuper de la vente de A à Z, sous réserve de la signature d’un mandat écrit. Pour les agents immobiliers, c’est un coup dur qui confirme l’ouverture irréversible de leur marché historique aux professionnels du droit.

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Référence : Conseil d’Etat, décision n° 501077 du 29 mai 2026.

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