Syndics de copropriétés : deux arrêts de la Cour de cassation

Par deux arrêts rendus ce 18 juin 2026 (Pourvois n° 24-19.231 et n° 24-19.950), publiés au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le premier arrêt traite des conséquences de l’annulation du mandat d’un syndic sur les assemblées générales ultérieures, tandis que le second encadre la procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges impayées.

1. Effet de l’annulation du mandat du syndic sur la validité des assemblées générales

Référence : Cour de cassation, Troisième chambre civile, Arrêt n° 376 FS-B du 18 juin 2026 ; Pourvoi n° 24-19.231, publié au Bulletin.

Faits et procédure

Le 19 novembre 2018, l’assemblée générale des copropriétaires d’une résidence désigne son syndic. Le 18 novembre 2019, ce syndic convoque une assemblée générale, qui se tient le 9 décembre 2019. Un copropriétaire, invoquant l’annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2018 ayant désigné le syndic, assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation du 18 novembre 2019 et de l’assemblée générale du 9 décembre 2019.

La Cour d’appel de Riom (2 avril 2024) rejette ses demandes au motif que le défaut de qualité du syndic relève du régime de la nullité relative, lequel nécessite pour le demandeur d’établir l’existence d’une faute du syndic et d’un grief personnel.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et 7 et 29 du décret du 17 mars 1967.

La Haute juridiction retient que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale l’ayant désigné, le syndic est privé du pouvoir de convoquer une nouvelle assemblée générale. Dès lors, la convocation délivrée et l’assemblée générale qui en découle sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois, sans que celui-ci soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic.

L’affaire renvoyée devant la cour d’appel et le syndic condamné au dépens

Par suite de cet arrêt, l’affaire et les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant celui-ci et sont renvoyées devant la cour d’appel de Montpellier.

Mais le syndicat des copropriétaires et les syndics (l’ancien et le nouveau) sont condamnés aux dépens et zu versement d’une somme de 3 000 euros au requérant.

2. Encadrement de la procédure accélérée au fond pour le recouvrement de charges (Pourvoi n° 24-19.950)

Référence : Cour de cassation, Troisième chambre civile, Arrêt n° 374 FS-B du 18 juin 2026 ; Pourvoi n° 24-19.950, publié au Bulletin.

Faits et procédure

Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble assigne une copropriétaire devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, pour obtenir le paiement de charges de copropriété arriérées et de provisions sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat demande également sa condamnation au remboursement de frais de déménagement de meubles engagés pour la réalisation de travaux.

La Cour d’appel de Rennes (27 juin 2024) fait droit à ces demandes, retenant d’une part que le syndicat produisait une mise en demeure du 11 juin 2021 ainsi qu’un décompte de créance, et d’autre part que la demande de remboursement des frais de déménagement présentait un lien suffisant avec la demande principale.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation prononce la cassation totale de l’arrêt sur deux fondements distincts :

1️⃣ Sur la précision de la mise en demeure : Au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour rappelle que la mise en demeure, préalable obligatoire à l’introduction de l’instance, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité. La cour d’appel ne pouvait condamner la copropriétaire sans rechercher si la mise en demeure détaillait le montant des provisions restées impayées, ni constater sa défaillance dans le mois suivant cette mise en demeure.

2️⃣ Sur l’étendue des pouvoirs du juge : Au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour énonce que le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne peut statuer que dans les limites des attributions que la loi lui confère expressément. Cette procédure étant réservée aux seules provisions et charges visées par l’article 19-2, le juge ne pouvait connaître d’une demande indemnitaire ou de remboursement de frais annexes (frais de déménagement), quand bien même celle-ci présenterait un lien avec les rapports financiers de la copropriété.

L’affaire renvoyée devant la cour d’appel et le syndic condamné au dépens

Par suite de cet arrêt, l’affaire et les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant celui-ci et sont renvoyées devant la Cour d’appel d’Angers ;

Mais le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens et doit payer à la copropriétaire requérante la somme de 3 000 euros.

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