![[Quoi de neuf dans votre secteur ?]](https://www.lofficieldesmetiers.fr/wp-content/uploads/2025/10/cropped-cropped-Officieldesmetiers_logo1.png){kind=logo}
Par un arrêt majeur rendu ce 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme avec force la protection du droit de propriété face aux sanctions de l’urbanisme. Elle impose désormais aux juges du fond une obligation stricte : vérifier, au besoin d’office, si un ouvrage illégal peut être régularisé avant de prononcer sa démolition ou sa remise en état.
C’est une décision publiée au Bulletin qui vient clarifier les pouvoirs et les devoirs du juge judiciaire lorsqu’il est saisi par une commune sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.
Les faits : un exhaussement de sol sans déclaration préalable
Dans cette affaire, une Société Civile Immobilière avait réalisé d’importants travaux d’exhaussement de sol (surélévation du terrain) sur plusieurs de ses parcelles. Constatant l’ampleur des travaux, la commune avait assigné la SCI devant le tribunal pour obtenir la démolition de l’aménagement et la remise en état des lieux.
La Cour d’appel de Chambéry avait donné raison à la commune. Pour les juges d’appel, dès lors qu’un exhaussement d’une telle ampleur exigeait une déclaration préalable et que la SCI n’avait accompli aucune démarche, la remise en état s’imposait d’elle-même. Selon eux, il n’était même pas nécessaire d’examiner si l’ouvrage respectait sur le fond les règles locales d’urbanisme (comme le PLU).
La SCI a alors formé un pourvoi en cassation, invoquant une atteinte excessive à son droit de propriété et le non-respect d’une réserve constitutionnelle bien connue.
Le rappel à l’ordre : la réserve du Conseil constitutionnel
La Cour de cassation censure logiquement l’arrêt de la cour d’appel en se fondant sur l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, lu à la lumière de la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020 (n° 2020-853 QPC).
Pour mémoire, les Sages avaient déclaré le mot « démolition » conforme à la Constitution, mais sous une réserve stricte : on ne peut pas détruire un ouvrage si une mise en conformité (une régularisation) est techniquement et juridiquement possible, et que le propriétaire l’accepte. Agir autrement violerait de manière disproportionnée le droit de propriété.
Ce qui change : une obligation de recherche d’office pour le juge
La nouveauté de cet arrêt du 18 juin 2026 réside dans l’intensité du contrôle imposé au juge. La Haute juridiction affirme que :
« Il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état […], de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire. »
Il ne suffit plus que le propriétaire soulève explicitement cette possibilité : le juge doit lui-même jouer un rôle actif. Il doit vérifier si les règles d’urbanisme en vigueur permettent de régulariser la situation (par exemple, par le dépôt d’une déclaration préalable modificative ou de régularisation).
En se contentant de constater l’absence d’autorisation pour ordonner la remise en état, sans chercher si le projet pouvait être mis en conformité, la Cour d’appel de Chambéry a privé sa décision de base légale. L’arrêt est donc intégralement cassé et les parties sont renvoyées devant la Cour d’appel de Grenoble.
Quel impact en pratique ?
Cette décision marque une victoire importante pour les propriétaires de constructions ou d’aménagements réalisés sans autorisation. Elle consacre le principe de la « proportionnalité » de la sanction : la démolition (ou la remise en état) doit rester l’arme de dernier recours.
- Pour les propriétaires : En cas de litige avec une mairie, la porte de la régularisation reste grande ouverte. Si les travaux respectent les règles de fond du PLU, le juge ne pourra pas ordonner la démolition au seul motif qu’aucune formalité n’avait été accomplie au départ.
- Pour les communes : Obtenir la démolition d’un ouvrage illégal devient plus complexe. Les municipalités devront démontrer non seulement l’absence d’autorisation, mais aussi l’impossibilité juridique ou technique de régulariser l’ouvrage par rapport aux règles d’urbanisme locales.
Référence : Cour de cassation, 3e civ., arrêt n° 377 FS-B du 18 juin 2026 ; Pourvoi n° 24-14.342, Publié au Bulletin.
