SCI : la revente d’un terrain nu est assujettie à la TVA

Dans une décision rendue ce 29 juillet 2026, le Conseil d’État a confirmé qu’une SCI ayant acquis des terrains pour y construire des logements reste assujettie à la TVA lors de la revente de ces parcelles nues, même si le projet immobilier a été abandonné.

L’affaire opposait l’administration fiscale à une SCI dont l’objet social portait sur la promotion et la construction-vente. Celle-ci avait fait l’acquisition de deux parcelles mais, en raison de recours administratifs contre les permis de construire et d’une conjoncture immobilière défavorable, elle avait finalement renoncé à bâtir et avait revendu les deux terrains nus.

Problème : elle soutenait que cette cession, qui était unique et exceptionnelle dans son histoire, relevait de la simple gestion de son patrimoine privé et devait donc échapper à la TVA. Mais les juges du fond puis le Conseil d’État ont rejeté cette argumentation.

Une opération rattachée à l’activité économique de la SCI

Pour le Conseil d’État, l’abandon d’un projet d’aménagement ne transforme pas la revente d’un terrain en une simple opération patrimoniale. Plusieurs éléments justifient son assujettissement à la TVA :

• Un risque inhérent à la profession : Lorsqu’une société achète des terrains à bâtir pour y construire des immeubles destinés à la vente, l’échec potentiel de certains projets fait partie intégrante du risque économique. La revente des terrains inutilisés s’inscrit donc dans le prolongement direct de son activité.

• L’irrélevance du statut comptable : Que les terrains soient inscrits au stock ou à l’actif immobilisé de la société ne modifie pas leur régime fiscal.

• Les actes préparatoires pris en compte : Le fait que la SCI ait défendu la légalité de ses permis de construire en justice et engagé des travaux préparatoires confirme qu’elle agissait bien dans le cadre de son activité économique professionnelle.

Redressement et pénalités de 40 % : la compétence du gérant retenue

L’administration fiscale avait assorti le redressement d’une majoration de 40 % pour manquement délibéré, contestée par la société au motif qu’elle avait consulté un centre d’information notariale (CRIDON) avant la rédaction de l’acte.

Le Conseil d’État valide pourtant l’application de ces pénalités :

• Le gérant, professionnel de l’immobilier depuis près de vingt ans, ne pouvait ignorer les règles d’imposition des terrains à bâtir.

• L’inscription du prix de vente dans la case des opérations non imposables de la déclaration de TVA a été considérée comme une omission délibérée visant à éluder l’impôt.

En résumé : Pour les gérants de SCI à vocation professionnelle, la revente d’un terrain nu non construit ne peut pas être qualifiée de « simple gestion patrimoniale ». Dès lors que l’acquisition initiale s’inscrivait dans un projet économique, sa revente reste soumise à la TVA.

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Référence : Conseil d’Etat, décision n° 499315 du 29 juillet 2026.

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