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C’est une victoire pour les acteurs de la « PropTech » et les copropriétés coopératives. Par un arrêt rendu le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés par les syndicats professionnels de l’immobilier (FNAIM Grand Paris, SNPI, ANGC) et le groupe Emeria (ex-Foncia) contre la société Matera.
La haute juridiction confirme qu’une plateforme fournissant des outils numériques et une assistance technique à des syndics coopératifs ne s’adonne pas à l’exercice illégal de la profession de syndic de copropriété.
La frontière entre assistance et gestion
Au cœur du litige se trouvait l’application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui encadre strictement la profession de syndic et impose la détention d’une carte professionnelle. Les syndicats traditionnels soutenaient que l’accumulation des services fournis par Matera (outils comptables, génération de documents, support juridique et suivi de travaux) caractérisait un concours habituel aux opérations de syndic, soumis au régime de la loi Hoguet.
La Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond en s’appuyant sur le cadre de la copropriété coopérative (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) :
- L’autonomie de décision : La plateforme se borne à fournir un outil en ligne et un accompagnement technique. Elle ne signe aucun document et n’endosse pas la responsabilité de la gestion.
- Le rôle de prestataire : Les textes autorisent expressément un syndic (ou un conseil syndical) à solliciter des avis techniques ou à confier l’exécution de certaines tâches administratives et comptables à des prestataires extérieurs.
- Le suivi des comptes : La mise à disposition d’un compte de paiement dédié ne rend pas l’éditeur de logiciels responsable du compte aux yeux de la loi.
Des slogans ambigus mais pas de pratique trompeuse
L’arrêt tranche également la question des campagnes publicitaires chocs de la plateforme (« Remerciez votre syndic et passez chez Matera »). Si la Cour reconnaît que ces slogans pouvaient créer une ambiguïté sur la nature exacte du service, elle exclut la qualification de pratique commerciale trompeuse.
Pour les juges, le comportement économique des copropriétaires ne peut pas être altéré de manière substantielle par ces seules affiches. Le passage au modèle coopératif impose en effet un vote préalable en assemblée générale et un changement explicite de mode de gestion. Un copropriétaire « normalement informé et raisonnablement attentif » est donc amené à se renseigner sur le fonctionnement réel du service avant d’engager la copropriété.
Ce qu’il faut en retenir
| Enjeu | Position de la Cour de cassation |
| Statut de syndic (Loi Hoguet) | Non requis. L’assistance technique et l’aide logicielle aux syndics coopératifs ne constituent pas l’exercice de la profession de syndic. |
| Délégation de tâches | Autorisée. Le syndic coopératif peut recourir à des tiers pour préparer des documents ou exécuter des tâches matérielles, tant qu’il conserve le pouvoir décisionnel. |
| Publicité comparative / Slogans | Validés dans ce contexte. L’ambiguïté d’un slogan ne suffit pas à caractériser une tromperie si la procédure de souscription (vote en AG) garantit une information éclairée. |
En résumé : les juges considèrent que l’édition de logiciels et l’assistance administrative ne violent pas le pré carré des syndics professionnels, dès lors que le pouvoir décisionnel reste juridiquement entre les mains des copropriétaires.
Référence : Cour de cassation, civ.3, arrêt n° 502 FS-B du 17 septembre 2026 ; Pourvoi n° 24-15.665.
