Copropriété : infiltrations et responsabilité sur terrasse privative

Une clause du règlement de copropriété peut-elle décharger le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité en cas de dégâts causés par une partie commune à usage privatif ? La réponse est claire : c’est non.

Par un arrêt majeur rendu le 17 septembre 2026 (n° 24-20.973), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’aucune disposition d’un règlement ne peut faire échec à la responsabilité de plein droit du syndicat en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes.

Infiltrations sous une terrasse privative : qui paye les dégâts ?

L’affaire opposait le commerçant exploitant un magasin de confiserie au syndicat des copropriétaires de son immeuble. Situé sous une toiture-terrasse — une partie commune dont l’usage exclusif est rattaché à un appartement du premier étage —, le local commercial avait subi d’importantes infiltrations d’eau dues au délabrement de l’étanchéité.

Pour refuser d’indemniser le commerçant, la Cour d’appel de Lyon s’était appuyée sur l’article 17 du règlement de copropriété. Celui-ci stipulait que « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif […] sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ». Pour les juges du fond, cette clause exonérait le syndicat de toute responsabilité dès lors qu’une partie commune à jouissance exclusive était en cause.

Une responsabilité d’ordre public à laquelle on ne peut déroger

Saisie du pourvoi, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel au moyen d’un argument relevé d’office. Elle s’appuie sur la règle fondamentale posée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

• Responsabilité de plein droit : Le syndicat des copropriétaires est légalement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

• Ordre public (article 43) : Il est impossible de déroger à cette règle par une convention ou un règlement de copropriété. Toute clause contraire est inopposable.

Si le règlement de copropriété peut valablement imposer au copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance exclusive une obligation d’entretien courant, cette répartition interne des charges ne protège pas le syndicat vis-à-vis des victimes. Le syndicat doit indemniser le préjudice subi, quitte à se retourner ensuite contre le copropriétaire défaillant dans le cadre d’une action récursoire.

Ce qu’il faut retenir

Situation	Règle juridique confirmée par la Cour de cassation
Origine du sinistre	Défaut d’entretien ou vice d’une partie commune (toiture, étanchéité de terrasse).
Responsabilité vis-à-vis des victimes	Le syndicat des copropriétaires est automatiquement responsable (responsabilité de plein droit).
Valeur des clauses d’exonération	Nulle. Le règlement de copropriété ne peut pas décharger le syndicat de cette responsabilité légale.
Recours du syndicat	Le syndicat conserve le droit d’engager une action récursoire contre le copropriétaire titulaire de la jouissance exclusive s’il a manqué à ses obligations d’entretien.

Publié au Bulletin, cet arrêt sécurise l’indemnisation des victimes de sinistres en copropriété en leur garantissant un interlocuteur responsable unique : le syndicat des copropriétaires.

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Référence : Cour de cassation, civ.3, arrêt n° 498 FS-B du 17 septembre 2026 ; Pourvoi n° 24-20.973.

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