Urbanisme : règles de la reconstruction à l’identique (CAA)

Dans un arrêt rendu le 17 septembre 2026, la Cour administrative d’appel de Marseille apporte d’importantes clarifications sur le régime juridique du droit à la reconstruction à l’identique des bâtiments détruits ou démolis, régi par l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme.

1. Contextualisation : un sinistre et une demande déposée in extremis

Les faits à l’origine du litige s’articulent autour d’une chronologie précise :

• 13 juin 2011 : Destruction par un incendie d’un bâtiment à usage mixte (habitation et atelier artisanal de montage de pneus).

• 21 mai 2021 : Soit moins de 10 ans après le sinistre, le propriétaire dépose une demande de permis de construire pour la reconstruction à l’identique de l’immeuble (249,39 m²).

• 1er octobre 2021 : Le maire de la commune oppose un refus de permis de construire, estimant que le projet méconnaît plusieurs articles du règlement du PLU en vigueur (distances, espaces verts, sécurité des accès, nuisances).

• 28 juin 2024 : Le Tribunal administratif de Toulon rejette le recours du pétitionnaire, qui interjette appel devant la CAA de Marseille.

2. Les Apports Juridiques Majeurs de l’Arrêt

A. La computation du délai de 10 ans s’apprécie à la date du dépôt de la demande

L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié est détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire (sauf disposition spécifique du PLU ou du PPRN).

Sur ce premier point, la Cour précise explicitement la règle de computation :

Le délai est respecté dès lors que la demande d’autorisation d’urbanisme est déposée avant l’expiration des 10 ans.

La durée d’instruction de la demande par la mairie et la survenance d’une décision (ou d’un arrêté) postérieurement au terme des 10 ans sont sans influence sur l’exercice du droit.

B. L’obligation pour l’administration d’examiner le régime dérogatoire

En l’espèce, le maire avait fondé son refus uniquement sur la méconnaissance du droit commun du PLU en vigueur (règles de retrait, de stationnement, de pleine terre, etc.).

La Cour juge qu’en s’abstenant d’examiner la demande au regard du régime spécifique et dérogatoire de la reconstruction à l’identique (sur le fondement duquel elle était présentée), l’autorité administrative a commis une erreur de droit. Par nature, la reconstruction à l’identique permet de s’affranchir des règles d’urbanisme postérieures, sauf si le PLU en dispose autrement de façon expresse.

C. La neutralisation des tentatives de substitution de motifs par la commune

Face au recours, la commune a tenté d’invoquer d’autres motifs pour justifier le refus :

• L’existence d’une disposition spécifique dans le PLU : Le PLU encadrait la reconstruction à l’identique mais en la limitant uniquement pour les terrains situés en zone inondable. La parcelle n’étant pas en zone inondable, le PLU ne faisait pas obstacle à la reconstruction. La présence d’un emplacement réservé ou de règles de zone était inopérante face au régime dérogatoire de l’article L. 111-15.

• Le risque pour la sécurité publique (art. R. 111-2 du code de l’urbanisme) : La Cour rappelle que le droit à reconstruction ne s’applique pas si les occupants sont exposés à un risque certain et prévisible mettant gravement en danger leur sécurité. Cependant, en l’espèce, la commune n’apportait pas la preuve qu’une activité artisanale de montage de pneus ou l’accès au terrain présentaient un tel niveau de danger.

3. Portée et Solution

La CAA de Marseille :

• Annule le jugement du Tribunal administratif de Toulon ainsi que l’arrêté de refus de permis de construire du maire de la commune.

• Enjoint au maire de délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt.

• Condamne la commune à verser 2 000 euros au requérant au titre de l’article L. 761-1 du CJA.

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Référence : CAA Marseille, 1ère chambre, n° 24MA02221 du 17 septembre 2026.

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