Urbanisme littoral : trois décisions inédites de la CAA de Nantes

À travers ces trois décisions rendues le même jour [29 septembre 2026], la Cour administrative d’appel (CAA) de Nantes apporte un éclairage instructif sur deux grands volets du droit de l’urbanisme en zone littorale : la délimitation des espaces urbanisés autorisant les constructions et l’étendue exacte des obligations du maire face aux infractions d’urbanisme.

Affaire de Locquirec (29) : Application de la loi Littoral et règles du PLUiH

Dans ce premier litige opposant un riverain à la commune de Locquirec (Finistère) et une SCI, la CAA de Nantes annule le jugement du Tribunal administratif de Rennes qui avait annulé le permis de construire d’une maison de 91,90 m².

1. La bande des 100 mètres : la notion d’espace urbanisé précisée

L’article L. 121-16 du code de l’urbanisme interdit toute construction dans la bande des 100 mètres à compter de la limite haute du rivage, sauf au sein des « espaces urbanisés ».

Infirmant la position du tribunal administratif, la CAA de Nantes retient que le lieu-dit sur lequel se situe la construction litigieuse constitue bien un espace urbanisé dérogeant à l’interdiction de construire, et ceci pour les raisons suivantes :

• Un tissu bâti dense : Présence de plusieurs dizaines de constructions organisées sur plusieurs rangs le long de voies de circulation.

• Des équipements collectifs : Implantation de commerces, d’une école primaire, d’une salle multisports et d’une maison des associations.

• Absence d’extension significative : Le projet se limite à remplacer une maison existante par une nouvelle construction de surface équivalente.

2. Esthétique et mouvements de terrain : deux non-conformités au PLUiH

Néanmoins, si le terrain est constructible au regard de la loi Littoral, le permis de construire n’en demeure pas moins entaché de deux vices au titre du PLUiH :

• Couleur des toitures : L’utilisation d’acier vert, bien que visant à intégrer la maison dans le paysage, s’est avérée très visible depuis les sites environnants et inhabituelle dans le secteur. Le maire a ainsi commis une erreur d’appréciation.

• Exhaussement de sol pour terrasse : Le permis modificatif prévoyait l’extension d’une terrasse enherbée. Rappelant que les mouvements de terrain doivent être strictement nécessaires à la construction, la Cour juge cet aménagement injustifié sur le plan technique.

3. Autres enseignements procéduraux

• Mitoyenneté (Art. R. 423-1 du code de l’urbanisme) : Le co-indivisaire d’un mur mitoyen est qualifié pour déposer un permis d’urbanisme dès lors qu’il fournit l’attestation requise. L’administration n’a pas à vérifier l’accord de l’autre propriétaire.

• Moyens tardifs : Un moyen portant sur l’irrégularité du jugement de première instance, présenté dans un mémoire récapitulatif après l’expiration du délai d’appel, est irrecevable car fondé sur une cause juridique nouvelle.

• Régularisation (Art. L. 600-4-1 du code de l’urbanisme) : Les vices touchant à la couleur de la toiture et à la terrasse étant régularisables par un permis modificatif, la Cour ouvre la voie à une mise en conformité plutôt qu’à l’annulation définitive du projet.

Affaire de Dinard (35) : Le maire libéré de l’obligation de verbaliser les infractions prescrites

Saisie par des riverains contestant le refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction contre divers bâtiments et équipements d’un camping situés dans la bande des 100 mètres, la CAA de Nantes rejette la requête en fixant des limites claires aux obligations de l’autorité municipale.

1. L’extinction de l’obligation de verbaliser par la prescription pénale

S’il découle de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme que le maire doit faire dresser PV lorsqu’il a connaissance d’une infraction, cette obligation disparaît dès lors que l’action publique est couverte par la prescription pénale (portée de 3 à 6 ans en 2017, le délai courant à compter de l’achèvement des travaux).

Dans cette affaire, l’ensemble des bâtiments visés était prescrit au moment de la demande adressée au maire en 2022 :

• Bâtiments anciens (cadastre 1982) : Prescription acquise fin 1985.
• Bloc sanitaire : Malgré l’annulation du permis en 2013, l’achèvement constaté entre 2006 et 2010 fixait la prescription fin 2013.
• Bâtiment sud : Achevé en 2014, la prescription est advenue le 17 avril 2020.

Le refus du maire de dresser un PV ne présentait donc aucune illégalité.

2. L’exigence de précision dans le signalement des tiers

Pour d’autres aménagements (mobil-homes, caravanes), les requérants n’avaient produit qu’une vue aérienne non datée. La Cour rappelle que le signalement fait au maire doit être précis et circonstancié dès la demande initiale. Les éléments complémentaires apportés uniquement en phase d’appel (photos de réseaux sociaux, rapports) ne permettent pas de couvrir ce défaut d’information initial.

3. Représentation en justice : le maire agit au nom de l’État

La Cour rappelle à l’article 13 que lorsqu’il intervient sur le fondement de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, le maire agit au nom de l’État et non de la commune. En conséquence, la commune de Dinard n’étant pas partie à l’instance, aucune des parties ne pouvait prétendre au remboursement des frais de justice (article L. 761-1 du CJA).

Affaire de Sainte-Hélène (56) : Compétence liée du maire face aux infractions non prescrites et régularisations ultérieures

Le troisième arrêt concerne l’aménagement illégal d’un terre-plein en bloc de béton sur le domaine public maritime par une entreprise ostréicole à Sainte-Hélène, dans le Morbihan.

1. Obligation de verbaliser une infraction avérée au PLU

Le maire est en situation de compétence liée : lorsqu’il constate une infraction aux règles d’urbanisme (article L. 610-1 du code de l’urbanisme), il est tenu de faire dresser un procès-verbal et de le transmettre au Procureur de la République.

L’ouvrage en béton dénaturait le site remarquable de la ria d’Étel, classé en zone naturelle Nds, sans que l’exploitant ne démontre une quelconque nécessité technique indispensable.

2. L’inefficacité des modifications ultérieures du PLU

L’ostréiculteur soutenait que la révision du PLU intervenue en 2025, reclassant la parcelle en zone aquacole, régularisait l’installation. La CAA de Nantes écarte cet argument : la légalité du refus du maire s’apprécie à la date de sa décision. Une révision ultérieure du PLU ne fait pas disparaître rétroactivement l’infraction commise sous l’empire de l’ancien plan.

Synthèse comparative des 3 arrêts

Thématique	Affaire 1 (Locquirec)	Affaire 2 (Dinard)	Affaire 3 (Sainte-Hélène)
Objet principal	Permis de construire en bande des 100 m & règles du PLUiH	Refus du maire de dresser PV (Camping)	Refus du maire de dresser PV (Terre-plein)
Rôle / Pouvoir du maire	Erreur d’appréciation sur l’esthétique et les terrasses	Absence d’obligation d’agir si l’infraction est prescrite ou floue	Compétence liée : obligation de dresser PV face à une infraction
Portée de la règle	Un lieu-dit dense forme un espace urbanisé dérogeant aux 100 m	La prescription pénale éteint l’obligation municipale de verbaliser	Une révision ultérieure du PLU n’efface pas l’obligation initiale de verbaliser

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Références :

• Affaires Locquirec (29) : CAA de NANTES, 29/09/2026, 24NT03485
• Affaire Dinard (35) : CAA de NANTES, 29/09/2026, 24NT02492.
• Affaire Sainte-Hélène (56) : CAA Nantes, 29/09/2026, 24NT03312.