Urbanisme : charge de la preuve et travaux anciens selon le CE

Par une décision rendue ce 30 juillet 2026, la 5ème chambre du Conseil d’État apporte des précisions fondamentales sur le régime de la preuve administrative lorsqu’un projet de construction fait suite à des modifications plus anciennes d’un bâtiment.

Contexte : un conflit de voisinage autour d’une surélévation

L’affaire concerne un litige survenu à Maisons-Laffitte (Yvelines). Le propriétaire d’une parcelle obtient un permis de construire afin d’effectuer une surélévation de deux niveaux à usage d’habitation au-dessus d’un garage existant.

Un voisin conteste la légalité de ce permis devant le tribunal administratif de Versailles. Il soutient que la demande d’autorisation aurait dû porter sur l’ensemble de la structure, en incluant une transformation antérieure du bâtiment remontant à 1964 (consistant à élargir une ouverture pour convertir un cellier en garage).

Selon le voisin en effet, ces travaux de 1964 auraient été réalisés de manière irrégulière.

Le tribunal administratif lui donne raison et annule le permis de construire et la Cour administrative d’appel de Versailles confirme cette annulation, au motif que le pétitionnaire n’établissait pas que les travaux de 1964 n’avaient pas donné lieu à une irrégularité.

Le pétitionnaire se pourvoit en cassation devant le Conseil d’État.

La règle de fond : la nécessité d’une régularisation globale

Dans sa décision, la Haute Juridiction administrative commence par rappeler un principe bien établi du droit de l’urbanisme (issu de la jurisprudence Thalamy) :

Lorsqu’une construction a été édifiée ou modifiée sans autorisation en méconnaissance des règles applicables, le propriétaire qui souhaite y réaliser de nouveaux travaux doit déposer une demande portant sur l’ensemble du bâtiment afin de régulariser la situation existante.

Le point de droit sanctionné : on ne prouve pas un fait négatif

Le cœur de l’annulation prononcée par le Conseil d’État réside dans la gestion de la charge de la preuve.

Pour annuler le permis de construire, la CAA de Versailles avait considéré qu’il appartenait au pétitionnaire de prouver que la transformation de 1964 ne s’était pas accompagnée du percement irrégulier d’une ouverture plus large.

Le Conseil d’État censure ce raisonnement pour erreur de droit :

• Preuve d’un fait négatif : Il n’appartient pas au demandeur du permis d’apporter la preuve de l’inexistence d’un événement ou d’une irrégularité passée.

• Rôle du juge : Le juge administratif doit former sa propre conviction au vu de l’ensemble des éléments versés au dossier par les parties (pétitionnaire, tiers contestant, administration) et, si nécessaire, faire usage de ses pouvoirs d’instruction pour éclairer les faits.

En imposant au propriétaire la charge de prouver l’absence d’irrégularité lors de travaux réalisés plus de cinquante ans auparavant, la cour d’appel a violé les règles d’administration de la preuve.

Issue du litige

Le Conseil d’État annule l’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles et renvoie l’affaire devant cette même cour afin qu’elle statue à nouveau sur le fond, dans le respect des règles de charge de la preuve.

Le voisin est en outre condamné à verser la somme de 3.000 euros au pétitionnaire au titre des frais d’instance.

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Référence : Conseil d’État, 5ème chambre, 30 juillet 2026, n° 497783.

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