Loi anti-squat : nouvelles règles de procédure en cas d’impayé

Publié au Journal officiel de ce jeudi 6 août 2026, et pris en application de l’article 10 de la loi dite « anti-squat » du 27 juillet 2023, le décret n° 2026-739 adapte le régime du Diagnostic social et financier (DSF) pour renforcer la prise en charge des impayés de loyer dès la phase précontentieuse.

Entrant en vigueur dès demain, 7 août 2026, cette réforme fait évoluer l’élaboration, le calendrier et le circuit de transmission du DSF.

Rappels au sujet du cadre légal de cet arrêté

Pour bien comprendre la portée de ce nouveau décret, il convient de rappeler les étapes clés fixées par la loi en cas d’impayé locatif :

• Clause obligatoire : Tout bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation automatique en cas de défaut de paiement des loyers, charges ou dépôt de garantie. Cette clause ne prend effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

• Le commandement de payer : Délivré par un commissaire de justice, il accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette avant l’activation de la clause résolutoire du bail.

• Signalement CCAPEX : Si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, ce commandement de payer doit être signalé par le commissaire de justice à la CCAPEX dès 2 mois d’impayés (ou 2 mois de loyer dus). Pour tous les bailleurs, l’assignation en justice doit être notifiée au Préfet au moins six semaines avant l’audience, ce qui déclenchait jusqu’ici la réalisation du DSF.

• Diagnostic social et financier (DSF). Réalisé par un intervenant social ou juridique désigné par le plan départemental (PDALHPD), ce diagnostic repose sur un modèle officiel détaillant la situation familiale et locative, le montant de la dette, la capacité de remboursement ainsi que les éventuelles démarches de relogement. Pour sa constitution, l’organisme compétent propose au locataire un entretien dans les 15 jours ouvrés suivant la saisine préfectorale, avec la possibilité d’une seconde relance avant l’échéance juridique. Après avoir sollicité les observations des deux parties — dont l’absence de réponse n’empêche pas le déroulement de la procédure —, le DSF complété est transmis au juge et à la CCAPEX au plus tard 5 jours ouvrés avant l’audience, quelle que soit la présence de signatures.

• Délais de grâce et surendettement (V à VIII) : Le juge peut accorder au locataire jusqu’à 3 ans de délais de paiement (ou suspendre les effets de la clause de résiliation en cas de procédure de surendettement active), à condition que ce dernier ait repris le versant intégral du loyer courant avant l’audience.

Ce que prévoit le nouveau décret de ce jour (6 août 2026)

1. Un déclenchement anticipé dès le commandement de payer

La principale évolution réside dans le moment où intervient le DSF :

• Intervention précoce : Le DSF n’est plus réservé au seul stade de l’assignation en justice. Pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés civiles immobilières (SCI) familiales jusqu’au 4ᵉ degré, il est désormais réalisé dès la délivrance du commandement de payer.

• Mise à jour systématique : Si aucun DSF datant de moins de six semaines n’a été établi un mois avant la date de l’audience, l’organisme compétent doit proposer un nouvel entretien au locataire pour réaliser ou actualiser le diagnostic existant (à une date fixée au plus tard six jours ouvrés avant l’audience).

2. Des délais réajustés et un contact modernisé

• Délai d’entretien ajusté : La première proposition d’entretien formulée au locataire par l’organisme d’accompagnement s’effectue à une date fixée au plus tard 20 jours ouvrés (contre 15 auparavant) suivant sa saisine par le représentant de l’État dans le département.

• Moyens de contact assouplis : Outre le courrier traditionnel, l’organisme peut contacter le locataire par tout moyen à sa disposition, notamment par appel ou message téléphonique.

3. Adaptation du contenu et des intervenants

• Désignation des professionnels : La formule « intervenant social ou juridique » est remplacée par la notion de « professionnel du travail social ou de l’accompagnement ».

• Signature et absence du locataire : Le diagnostic est en principe réalisé et signé en présence du locataire. En son absence, le professionnel peut établir ou actualiser le bilan sur la base des éléments dont il dispose et de ceux transmis par la CCAPEX.

• Situation de vulnérabilité. Si, un mois avant le jour de l’audience, aucun diagnostic social et financier datant de moins de six semaines n’a été établi, l’organisme compétent propose un nouvel entretien au locataire. L’organisme compétent fixe la date au plus tard six jours ouvrés avant le jour de l’audience pour le réaliser ou mettre à jour le diagnostic existant. Les données faisant l’objet d’une actualisation sont celles susceptibles de révéler une situation de vulnérabilité du locataire ou, éventuellement, la capacité du locataire à se maintenir dans le logement et les démarches engagées en ce sens ;

4. Nouveaux rôles pour la CCAPEX et le Préfet

• Transmission directe : Le DSF est transmis à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès sa réalisation ou sa mise à jour. La transmission au juge s’effectue au plus tard cinq jours ouvrés avant l’audience.

• Nouveaux cas de saisine :
  • La CCAPEX peut d’office demander à l’organisme la réalisation ou la mise à jour d’un DSF en vue d’étudier la situation individuelle du locataire.
  • Le Préfet (représentant de l’État) peut solliciter le diagnostic pour statuer sur la demande de concours de la force publique transmise par le commissaire de justice aux fins d’expulsion.

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Référence : Décret n° 2026-739 du 4 août 2026 [JO du 6 ].

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