Notaires et loi agricole : Safer, baux et droit de préemption (2026)

La récente promulgation de la loi d’urgence pour la protection et la souveraineté agricole modifie de manière immédiate plusieurs règles du droit rural. Ces nouvelles dispositions impactent directement le formalisme des actes, la gestion du droit de préemption de la Safer et la conclusion des baux emphytéotiques.

Cessions mixtes et obligation d’information Safer (Art. L. 141-1-1)

L’insertion du I bis à l’article L. 141-1-1 du code rural et de la pêche maritime impose une scission des notifications pour les actes composites :

• Principe de séparation : Lorsqu’une cession regroupe des biens/droits préemptables par la Safer et des biens non contigus non préemptables, l’obligation d’information s’exerce désormais de manière séparée pour les deux catégories.

• Conséquences instrumentales : Chaque notification doit mentionner le prix et les conditions propres aux biens visés, constituant autant d’opérations distinctes pour le droit de préemption.

• Exceptions : Cette notification séparée ne s’applique pas aux monuments historiques classés/inscrits (ainsi qu’à leur ensemble immobilier cohérent) ni aux terrains labellisés « jardin remarquable ».

Droit de préemption Safer : allongement des délais et des champs d’application (Art. L. 143-1 et L. 143-8)

Plusieurs seuils d’exercice du droit de préemption sont révisés :

• Bâtiments anciens à usage agricole : La Safer peut désormais préempter les bâtiments situés en zone agricole/naturelle (ou en commune de montagne) ayant eu un usage agricole au cours des 10 dernières années (contre 5 ans auparavant) pour leur rendre cet usage. Les changements de destination réalisés en violation des règles d’urbanisme au cours de ces 10 ans restent inopposables.

• Nue-propriété : Le délai maximal de l’usufruit restant à courir permettant à la Safer de préempter la nue-propriété passe de 2 ans à 5 ans.

• Droit de visite et suspension des délais (Art. L. 143-8) : La Safer peut demander à visiter le bien. Le notaire doit inviter le propriétaire à indiquer s’il accepte cette visite. La demande de visite reçue par le notaire suspend le délai d’exercice du droit de préemption. Le délai reprend à compter du refus du propriétaire ou après la visite effective. Si le reliquat est inférieur à un mois, la Safer bénéficie d’un délai minimum d’un mois pour se prononcer.

Droit de préemption du preneur en place (Art. L. 143-6)

La primauté du bailleur ou preneur en place face à la Safer est clarifiée et durcie :

• Conditions de protection : Pour primer le droit de préemption de la Safer, le preneur en place (ou subrogé) doit désormais :
  • Exploiter le bien depuis plus de trois ans ;
  • Être titulaire du droit de préemption au titre du bail rural (Art. L. 412-5) ;
  • Exploiter régulièrement au regard du contrôle des structures.

• Périmètre d’appréciation : Ces conditions s’apprécient uniquement sur les parcelles faisant l’objet de la vente et de la préemption.

• Partenaire PACS : Le partenaire lié par un PACS est expressément assimilé au conjoint pour la reprise de l’ancienneté d’exploitation.

Encadrement des baux emphytéotiques agricoles (Art. L. 451-1-1)

Un dispositif de contrôle préalable est créé à l’article L. 451-1-1 pour éviter le contournement du marché foncier par le biais de baux de longue durée :

• Information préalable obligatoire : Le notaire doit informer la Safer de toute conclusion ou cession d’un bail emphytéotique portant sur des biens agricoles, au moins deux mois avant la date envisagée, sous peine de nullité du contrat.

• Droit d’opposition de la Safer : La Safer dispose d’un droit d’opposition (soumis à l’accord des commissaires du Gouvernement) dans ce délai de deux mois, notamment si le prix du loyer est jugé exagéré ou contraire aux objectifs de l’article L. 143-2.

• Exemptions au droit d’opposition : Le droit d’opposition ne s’applique pas aux cessions/conclusions familiales (jusqu’au 4ᵉ degré), aux personnes morales de droit public ou fondations foncières, ainsi qu’aux projets EnR/stockage d’énergie, PIG, sites de compensation écologique, projets sous permis de construire/autorisation environnementale ou périmètres ZAD/emplacements réservés.

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Référence : LOI n° 2026-796 du 18 août 2026 [J.O. du 19], articles 37 et 38

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