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Par une décision rendue ce mardi 30 juin 2026, la chambre criminelle de la Cour de cassation est venue réaffirmer avec force deux principes cardinaux à la croisée du droit pénal de l’urbanisme et du droit administratif :
- d’une part, l’effet de blocage absolu d’un permis de construire tacite sur la mesure pénale de remise en état,
- d’autre part, la rigueur probatoire stricte entourant la notification des décisions de refus de permis par l’administration.
Le contexte : deux immeubles en zone agricole et un imbroglio postal
Dans cette affaire, un administré avait été poursuivi et déclaré coupable par le tribunal correctionnel pour avoir fait édifier deux immeubles d’habitation sur une parcelle classée en zone agricole du PLU, en violation totale des règles d’urbanisme. En sus d’une amende de 5 000 euros, les premiers juges avaient ordonné la remise en état des lieux (impliquant la démolition des ouvrages) sous astreinte.
Pour contester cette mesure de démolition devant la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, le prévenu faisait valoir qu’il avait déposé une demande de permis de construire ultérieure (visant à régulariser sa situation) le 18 mai 2021. Faute d’avoir reçu notification d’un refus de la mairie dans le délai légal d’instruction de deux mois, il affirmait être devenu bénéficiaire d’un permis de construire tacite le 18 juillet 2021.
La cour d’appel avait balayé cet argument de manière virulente, estimant que la commune avait bel et bien formalisé un arrêté de refus le 21 juin 2021 et que le cachet de la poste sur l’enveloppe d’expédition était daté du 24 juin 2021, ce qui suffisait selon elle à prouver que la commune avait agi dans les délais. Les juges du fond avaient ajouté de surcroît qu’un tel permis de régularisation « ne reposerait que sur une supposée erreur de délai ou d’adressage (…) et priverait la justice pénale de toute sanction adaptée ».
1. L’effet de blocage du permis tacite sur la démolition
Saisie du pourvoi, la Cour de cassation censure fermement le raisonnement de la cour d’appel. Au visa de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, elle rappelle un principe jurisprudentiel immuable : si la délivrance ultérieure d’un permis de construire (qu’il soit exprès ou tacite) ne fait pas disparaître l’infraction pénale consommée (l’acte de construire sans permis initial reste punissable d’une amende), elle fait en revanche strictement obstacle à une mesure de démolition ou de remise en état.
Le juge pénal ne dispose d’aucun pouvoir pour ordonner la démolition tant que ce permis de régularisation n’a pas été annulé pour excès de pouvoir ou déclaré illégal par la juridiction administrative. Qu’il résulte de l’inertie, d’une erreur de la commune ou qu’il soit illégal sur le fond importe peu : tant qu’il est en vigueur, le permis protège l’ouvrage.
2. Notification du refus : seule la date de première présentation fait foi
Le second apport d’importance de cet arrêt concerne le régime de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Pour faire échec à la naissance d’un permis tacite, le refus du maire doit impérativement être notifié au demandeur avant l’expiration du délai d’instruction.
La Haute juridiction rappelle une règle stricte : la notification est réputée intervenue à la date à laquelle le pli a été présenté pour la première fois à l’adresse du demandeur, et non à sa date d’expédition par la mairie.
Ainsi, en se contentant de relever la date du cachet de la poste (24 juin 2021) lors de l’envoi pour déduire que les délais avaient été respectés, sans rechercher la date exacte de la première présentation effective du facteur au domicile du requérant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. C’est à l’administration ou au ministère public d’apporter cette preuve en produisant l’accusé de réception ou une attestation des services postaux.
Quelle portée pour cette cassation ?
La cassation prononcée aujourd’hui n’est que partielle. Elle ne remet pas en cause en effet la déclaration de culpabilité du prévenu ni l’amende de 5 000 euros, qui deviennent définitives.
Cependant, l’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion (autrement composée) sur la seule question de la démolition. Il appartiendra aux juges de renvoi de vérifier si le courrier de refus a été présenté au domicile de M. [I] avant le 18 juillet 2021. Si ce n’est pas le cas, le permis tacite sera juridiquement consolidé, et les deux immeubles échapperont définitivement à la démolition par la voie pénale.
