Droit de la construction : réception judiciaire vs réception tacite

Par un arrêt rendu le 10 septembre 2026 (publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision fondamentale sur le régime de la réception des travaux. Elle opère une distinction nette entre la réception judiciaire, qui suppose impérativement la présence des locateurs d’ouvrage pour être prononcée contradictoirement, et la réception tacite, qui peut quant à elle être constatée par le juge en leur absence, dès lors qu’elle procède de la seule volonté du maître de l’ouvrage.

Les faits et la procédure

En l’espèce, un litige oppose des acquéreurs à leurs vendeurs, qui avaient agi en qualité de constructeurs non-réalisateurs d’une maison individuelle achevée et déclarée telle en 2016. Se plaignant de malfaçons importantes affectant la construction ainsi que ses équipements, les acquéreurs les assignent en indemnisation sur le fondement de la responsabilité décennale.

La cour d’appel de Pau, dans un arrêt rendu le 12 juin 2024, avait débattu et rejeté l’intégralité des demandes des acquéreurs. Pour écarter à la fois la demande de réception judiciaire et l’existence d’une réception tacite, les juges du fond avaient retenu un motif unique : l’absence des locateurs d’ouvrage (les intervenants à l’acte de construire) à l’instance empêchait par principe toute contradiction, faisant ainsi obstacle à toute forme de réception.

Les acquéreurs se sont alors pourvus en cassation, reprochant aux juges d’appel d’avoir statué par un motif inopérant sans rechercher si l’ouvrage n’était pas habitable ou si les vendeurs-constructeurs n’avaient pas manifesté une volonté tacite non équivoque de recevoir l’ouvrage.

La confirmation de l’exigence du contradictoire pour la réception judiciaire

S’agissant de la première branche du moyen, la Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel.

Visant l’article 1792-6 du Code civil, la Haute Juridiction rappelle que la réception judiciaire est par essence prononcée contradictoirement. Dès lors, elle ne peut valablement être prononcée par le juge en l’absence des locateurs d’ouvrage concernés, ceux-ci devant impérativement être mis en cause pour que la décision leur soit opposable. Sur ce point, la censure est évitée.

La liberté de constatation du juge en matière de réception tacite

En revanche, la solution est radicalement inversée concernant la réception tacite, ce qui vaut à l’arrêt sa publication au Bulletin.

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel au visa de l’article 1792-6 du Code civil en rappelant sa jurisprudence constante :

• La réception tacite ne procède pas de la décision du juge, mais exclusivement de la volonté du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux (le plus souvent caractérisée par la prise de possession associée au paiement du prix ou de l’essentiel de celui-ci).

• Par conséquent, cette réception tacite peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d’ouvrage concernés ne sont pas parties à l’instance.

En refusant de rechercher si les vendeurs avaient manifesté une volonté tacite de recevoir l’ouvrage sous prétexte de l’absence des constructeurs, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil. L’affaire est ainsi renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux.

Portée de la décision

Cet arrêt du 10 septembre 2026 offre une clarification bienvenue pour la pratique judiciaire et immobilière :

• La protection des constructeurs est assurée en matière judiciaire, la contradiction exigeant leur présence à l’instance pour qu’une réception soit prononcée par le juge.

• Le réalisme pragmatique l’emporte s’agissant de la réception tacite : la volonté unilatérale ou convoitée du maître d’ouvrage (ou du vendeur-constructeur non-réalisateur) de prendre possession et de payer les travaux constitue un fait juridique que le juge peut constater indépendamment de la présence ou de l’absence des professionnels de la construction dans le prétoire.

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Référence : Cour de cassation, arrêt n° 484 FS-B du 10 septembre 2026 ; Pourvoi n° 24-19593, publié au Bulletin.

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