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Par un arrêt de principe rendu le 15 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle à une fermeté stricte les règles de signification de l’intention de céder un bail commercial en cas d’indivision bailleuse. La théorie du mandat apparent ne permet pas de pallier l’absence de signification individuelle à chaque co-indivisaire.
1. Le contexte et les faits
Lorsqu’un locataire commercial fait valoir ses droits à la retraite (ou est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité), l’article L. 145-51 du code de commerce lui offre la faculté de céder son bail en déspécialisant l’activité exercée. Pour ce faire, il doit signifier au bailleur et aux créanciers inscrits son intention de céder. Le bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour exercer un droit de priorité de rachat ou contester la cession devant le tribunal judiciaire. À défaut de saisine dans ce délai, son accord est réputé acquis.
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation :
- Un local commercial appartenait en indivision à trois bailleurs (deux personnes physiques et une SCI).
- La société locataire a signifié le 22 juin 2021 son projet de cession du bail à une seule des indivisaires, « agissant en son nom personnel et au nom de ses deux co-indivisaires ».
- Le 1er avril 2022 (soit bien au-delà du délai de deux mois), l’ensemble des co-indivisaires ont assigné le preneur et le cessionnaire en inopposabilité de la cession et résiliation du bail.
- La société locataire et la cessionnaire ont opposé la fin de non-recevoir tirée de la prescription, soutenant que le délai de contestation de deux mois était expiré.
2. La position de la cour d’appel : la validation par le mandat apparent
Pour déclarer l’action des bailleurs irrecevable comme prescrite, la Cour d’appel de Paris (19 décembre 2024) avait retenu que :
- La locataire pouvait légitimement croire que la co-indivisaire destinataire était investie d’un pouvoir de représentation générale des bailleurs.
- Cette croyance légitime (fondée sur la théorie du mandat apparent) rendait la signification régulière à l’égard de tous et avait fait courir le délai de deux mois de l’article L. 145-51 du code de commerce.
3. La censure tranchante de la Cour de cassation
La troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa des articles 815-3 du code civil (régissant les actes de gestion de l’indivision) et L. 145-51 du code de commerce.
Elle pose le principe suivant :
Lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, le délai de deux mois imparti au bailleur pour s’opposer à la cession ne peut courir à leur égard que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification.
La Cour censure les juges du fond pour ne pas avoir tiré les conséquences de leurs propres constatations : dès lors que la locataire connaissait l’existence des trois indivisaires et qu’elle n’avait signifié le projet qu’à une seule personne ne disposant pas d’un mandat spécial, le délai de deux mois n’avait jamais commencé à courir à l’égard des autres indivisaires.
Conclusion :
Avant de signifier une intention de céder sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce :
- Effectuez une vérification scrupuleuse de la qualité du bailleur (extrait Kbis, titre de propriété, bail).
- En cas de pluralité de bailleurs en indivision, faites délivrer autant d’actes qu’il y a de co-indivisaires, sauf si vous disposez de la copie écrite d’un mandat spécial de représentation.
