Bail commercial : pas de frais d’agence en préemption (Cass. civ.)

Par un arrêt rendu le 1er octobre 2026 , la Cour de cassation est venue rappeler avec fermeté la règle selon laquelle les honoraires de négociation d’un agent immobilier ne peuvent être mis à la charge du preneur exerçant son droit de préemption commercial. En outre, le locataire reste en droit d’en exiger la restitution, même s’il avait conscience du caractère indu de son versement au moment de la vente.

1. Les faits et la procédure : une offre d’achat incluant les frais d’agence

En l’espèce, des bailleresses avaient notifié à leur locataire une offre de vente d’un local commercial en application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Cette offre était fixée à un montant global de 2 070 000 euros, incluant 78 660 euros de frais d’agent immobilier.

Ayant accepté l’offre aux conditions proposées, la locataire avait signé une promesse de vente puis réitéré l’acte authentique. Mais elle avait par la suite assigné les bailleresses en restitution des honoraires d’agence qu’elle estimait indûment payés, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de Paris (arrêt du 10 janvier 2025) avait rejeté ses demandes. Les juges du fond estimaient en substance que, si l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est d’ordre public, l’interdiction d’inclure des honoraires de négociation n’en faisait pas partie : les parties pouvaient donc y déroger conventionnellement. Dès lors, la locataire ayant accepté le prix en toute connaissance de cause, elle était réputée avoir consenti à prendre ces frais à sa charge.

2. La solution de la Cour de cassation : l’intangibilité du principe d’exclusion des honoraires

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel au visa combiné de l’article 1302, alinéa 1er, du Code civil (relatif à la restitution de ce qui a été reçu sans être dû) et de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce.

La Haute juridiction réaffirme une jurisprudence bien établie, notamment nourrie par les arrêts du 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-14.605, Bull. 2018, III, n° 76), et du 23 septembre 2021 (pourvoi n° 20-17.799, publié)

• L’offre de vente légale ne peut inclure de frais de négociation d’un agent immobilier, aucun intermédiaire n’étant nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui découle directement de l’effet de la loi.

• Les honoraires ne sont pas dus par le preneur qui exerce son droit de préemption. Par conséquent, s’il les a versés, il est en droit d’en obtenir la restitution, peu important qu’il ait eu conscience du caractère indu de son paiement au moment de contracter.

La Cour sanctionne ainsi la cour d’appel qui avait validé un accord dérogatoire fondé sur le consentement éclairé de la locataire.

Pour la Haute juridiction, le locataire ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’intermédiaire renchérissant le prix du bien lors de l’exercice de son droit de préemption commercial.

3. Portée et enseignements de l’arrêt

Cet arrêt constitue un rappel protecteur pour les locataires commerciaux face aux pratiques de commercialisation intégrant des honoraires d’agence dans le prix notifié dans le cadre du « pacte de préférence » commercial.

Il en ressort deux leçons majeures pour la pratique notariale et immobilière :

• Inutilité de l’intermédiaire légal : La vente résultant d’un droit de préemption légal se forme par la seule volonté du locataire d’exercer ce droit ; la présence d’un agent immobilier mandaté par le propriétaire ne saurait générer une charge financière supplémentaire pour le préempteur, sauf acceptation purement volontaire et distincte qui ne réside pas dans le simple acquiescement à l’offre notifiée.

• Neutralisation de la « connaissance de cause » : Le fait que le locataire ait signé l’acte en sachant que le prix englobait des honoraires d’agence ne vaut pas renonciation à invoquer le caractère indu du paiement, garantissant ainsi l’effet utile du droit de préemption commercial et de sa réglementation protectrice.

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Référence : Cour de cassation, 3e civ., arrêt n° 542 FS-B du 1er oct. 2026 ; pourvoi n° H 25-14.711, publié au Bulletin.

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