SCI et convention de croupier : une stratégie inopposable au fisc

Dans une décision rendue le 23 octobre 2026, le Conseil d’État clarifie les frontières fiscales des conventions de croupier. La Haute Assemblée rappelle qu’un tel contrat ne transfère pas la propriété des parts de la société civile immobilière (SCI). En conséquence, l’associé en titre demeure l’unique redevable de l’impôt sur le revenu sur l’intégralité des bénéfices sociaux, en application stricte du principe de transparence fiscale.

1. Contexte : L’illusion d’une dissociation entre titres et revenus

La convention de croupier est un accord privé par lequel un associé (le cavalier) s’engage à partager les bénéfices ou les pertes de ses parts sociales avec un tiers (le croupier), généralement en contrepartie d’une somme d’argent.

Si ce contrat est parfaitement valide en droit civil, il présente une caractéristique majeure : il demeure totalement occulte pour la SCI et ses coassociés. Le croupier ne devient jamais associé de la société.

Dans l’affaire jugée, l’associé d’une SCI avait conclu en décembre 2016 une convention de croupier d’une durée de 18 mois avec une SARL. La convention prévoyait de céder 100 % des bénéfices et des pertes attachés à ses parts en échange de 76.000 euros payables de manière échelonnée.

2. Le litige et la trajectoire contentieuse

À la suite d’un contrôle, l’administration fiscale a réintégré les résultats de la SCI dans le revenu imposable de l’associé au titre des années 2016 et 2017 (catégorie des revenus fonciers).

• La position initiale du fisc : L’administration s’était d’abord fondée sur la procédure d’abus de droit (art. L. 64 du LPF), estimant que le montage visait uniquement à contourner l’impôt.

• Devant la Cour administrative d’appel (CAA) de Bordeaux : L’administration a demandé et obtenu une substitution de base légale, abandonnant l’abus de droit pour se fonder sur le régime de droit commun des sociétés de personnes (art. 8 du CGI).

• Le pourvoi en cassation : l’associé soutenait que la convention avait transféré les droits financiers au croupier et avait potentiellement créé une société en participation (SEP) opposable au fisc, faisant obstacle à son imposition personnelle.

3. La solution du Conseil d’État : 3 verrous jurisprudentiels

Le Conseil d’État rejette le pourvoi du contribuable et confirme la position de la CAA de Bordeaux à travers trois constats juridiques majeurs :

A. La primauté de la qualité d’associé à la clôture (Art. 8 et 12 du CGI)

En vertu des articles 8 et 12 du Code général des impôts, les bénéfices des sociétés de personnes sont imposés au nom des associés présents à la date de clôture de l’exercice.

Règle posée : Une convention de croupier ne réalisant aucun transfert de propriété des parts sociales (même partiel), l’associé n’a jamais perdu sa qualité d’associé. Il reste donc le seul redevable légal de l’impôt sur les bénéfices réalisés par la SCI.

B. L’inopérance de l’argument de la Société en Participation (SEP)

Le requérant reprochait aux juges du fond de ne pas avoir recherché si la convention avait créé une SEP entre le cavalier et le croupier. Le Conseil d’État écarte l’argument : en l’absence de transfert réel de propriété des parts de la SCI, l’existence d’une telle SEP est sans incidence sur les obligations fiscales de l’associé en titre.

C. La validation des pénalités pour manquement délibéré (40 %)

Le Conseil d’État valide l’application de la majoration de 40 % prévue à l’article 1729 a) du CGI. L’administration a suffisamment caractérisé :

• L’élément matériel : L’absence de déclaration des bénéfices fonciers de la SCI et des sommes perçues via le croupier.

• L’élément intentionnel : La volonté manifeste d’éluder l’impôt en masquant des revenus fonciers sous la forme d’un prix de cession échelonné.

4. Synthèse des apports de la décision

Question posée	Réponse du Conseil d’État
La convention de croupier modifie-t-elle la qualité d’associé de SCI ?	Non. C’est un engagement personnel qui ne réalise aucune mutation de titres.
Qui supporte l’impôt sur le revenu foncier ?	L’associé en titre à la clôture de l’exercice (Art. 8 du CGI).
L’existence d’une SEP modifie-t-elle la base imposable ?	Non. Inopérant à défaut de transfert de la propriété des parts sociales.
L’abandon conventionnel des revenus exonère-t-il l’associé ?	Non. L’imposition s’applique indépendamment de la disposition effective des fonds.

Conclusion

Cette décision fixe une limite très nette à l’ingénierie patrimoniale et fiscale. Elle rappelle aux praticiens que seule la mutation réelle du droit de propriété des parts sociales (par cession, donation ou démembrement) permet d’en déplacer la charge fiscale. Toute tentative de déconnecter la qualité d’associé du droit aux bénéfices au moyen d’un acte sous seing privé occulte comme la convention de croupier est inopposable à l’administration fiscale.

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Référence : Conseil d’Etat, n° 503657 du 23 octobre 2026.

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