Fiscalité immobilière : le périmètre de la nouvelle TLVH est fixé

C’est officiel : le périmètre de la toute nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), fixé par un arrêté paru ce 29 août 2026, est désormais prêt à s’appliquer. Issue de la dernière loi de finances, cette réforme majeure vient enfin simplifier le paysage fiscal en remplaçant l’ancien millefeuille par un dispositif unique, mais étend aussi considérablement le champ d’application de la taxe.

1. Une simplification par fusion : la fin de la TLV et de la THLV

La création de la TVLH, codifiée à l’article 1406 bis du Code général des impôts (CGI) par l’article 108 de la loi n° 2026-103 de finances pour 2026, répond à une volonté d’harmonisation. Publié au Journal officiel du 29 août 2026, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe le cadre d’application de cette taxe unique qui se substituera, à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, à deux régimes distincts :

• La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV, art. 232 du CGI) ;
• La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV, art. 1407 bis du CGI).

Ce texte abroge formellement le décret historique n° 2013-392 du 10 mai 2013, scellant la fin du double système national et local.

2. L’évolution des listes et des critères : ce qui change

L’un des apports majeurs de cette réforme réside dans la mutation profonde de la liste des communes concernées. En reprenant le périmètre actualisé issu des réformes successives d’élargissement consolidées fin 2025, le nouveau décret concrétise une rupture nette avec la logique de 2013 :

• En 2013, l’assujettissement automatique reposait sur un critère démographique rigide : appartenir à une agglomération continue de plus de 50 000 habitants (environ 1.150 communes réparties dans 28 grands bassins urbains).

• Le nouveau périmètre englobe désormais plus de 3.600 communes (voir la liste complète de ces communes en annexe du décret).

• Deux catégories distinctes sont désormais soumises de plein droit à la taxe :
  
  • Les communes des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.
  • Les communes hors de ces agglomérations qui enregistrent un déséquilibre marqué entre offre et demande (loyers élevés, prix d’achat tendus dans l’ancien, et surtout une forte proportion de résidences secondaires ou de meublés touristiques asséchant le marché locatif permanent).

3. Les deux régimes d’application de la TVLH

La taxe s’articule selon deux modalités en fonction de la classification de la commune :

Périmètre géographique	Modalité d’instauration	Durée de vacance requise
Communes de la liste (Zone tendue)	De plein droit (automatique)	1 an au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition
Autres communes (Hors zone tendue)	Sur délibération (commune ou EPCI à PLH)	2 ans au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition

4. Impact collatéral : la majoration de la THRS

Au-delà de l’imposition directe de la vacance, l’intégration d’une commune dans l’annexe de ce décret conserve un effet levier majeur pour les finances locales : elle confirme l’éligibilité de la commune au dispositif d’imposition des résidences secondaires (THRS). Les conseils municipaux des nouvelles communes inscrites gardent la faculté de voter une majoration de 5 % à 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Calendrier d’entrée en vigueur

Le décret entre en vigueur le lendemain de sa publication (30 août 2026) pour fixer formellement la liste des territoires. Toutefois, le basculement opérationnel et l’abrogation de l’ancien régime de la TLV ne prendront effet qu’au 1ᵉʳ janvier 2027.

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Référence : Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 [J.O. du 29].

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