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Le Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2027, qui vient d’être déposé au Parlement, contient des évolutions majeures pour le secteur immobilier, avec un objectif affiché : rééquilibrer le marché locatif en faveur de la location nue de longue durée. Après la mise en place du dispositif « Jeanbrun » en 2026, le gouvernement cible cette fois-ci le régime des amortissements des Loueurs en Meublés Non Professionnels (LMNP), afin de le rendre moins attractif.
1. Le contexte et l’objectif de la mesure
Depuis plusieurs années, la location meublée (LMNP) attire les investisseurs particuliers en raison de sa fiscalité avantageuse, notamment la possibilité d’amortir le bien et le mobilier pour gommer tout ou partie des revenus locatifs imposables (étant rappelé toutefois que, lors de la revente du bien, le montant des amortissements précédemment déduits des revenus imposables s’ajoute à la plus-value éventuellement réalisée ou vient en diminution de la moins-value).
Cette situation a créé une distorsion profonde avec la location nue traditionnelle, jugée moins attractive. Afin de remédier à ces déséquilibres, le législateur poursuit un mouvement de rapprochement des deux régimes, s’inscrivant dans la continuité du plan « Relance logement » et du dispositif d’investissement locatif « Jeanbrun » instauré en 2026 (permettant une déduction d’amortissement de 3 % à 5,5 % pour la location nue).
2. Les nouveautés pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
Le texte modifie l’article 39 C du Code général des impôts (CGI) en instaurant un encadrement strict des amortissements pour les activités de location meublée non professionnelle :
Plafonnement du taux et du montant annuel déductible :
Pour les logements meublés classiques, l’amortissement serait limité à un taux de 2,5 % par an, dans la limite maximale de 7.000 € par an et par foyer fiscal (quel que soit le nombre de biens).
Pour les meublés de tourisme (type locations saisonnières), la visée est encore plus restrictive avec un taux abaissé à 1,5 % et un plafond de 5.000 € par an et par foyer fiscal.
Encadrement des amortissements en report (antérieurs au 1er janvier 2027) :
Selon le projet de loi, les loueurs qui disposent d’un stock d’amortissements non déduits accumulés avant le 1er janvier 2027 pourront continuer à les imputer sur les exercices clos entre 2027 et 2036.
Toutefois, cette déduction est strictement encadrée : elle ne pourra pas excéder la moitié du bénéfice imposable restant (après application des nouveaux plafonds de l’exercice).
Suppression du report des nouveaux excédents :
À compter des exercices ouverts en 2027, les amortissements qui excèdent les nouveaux plafonds (2,5 % / 7.000 €) et qui ne peuvent pas être imputés sur l’exercice sont définitivement perdus (ils ne peuvent plus être reportés sur les années suivantes).
3. Les exceptions notables pour préserver certains secteurs
Afin de tenir compte des besoins spécifiques de certains marchés immobiliers et sociaux, le texte prévoit des exonérations aux plafonds d’amortissement pour :
- Les résidences destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des jeunes de moins de trente ans en formation/stage, ou des personnes de plus de 65 ans.
- Les établissements médico-sociaux (EHPAD, résidences services pour personnes âgées ou handicapées, accueil familial).
- Les établissements de soins de longue durée.
4. Synthèse comparative des impacts
| Caractéristique | Avant la réforme | Projet de loi (PLF 2027) |
| Taux d’amortissement LMNP | Basé sur la durée réelle d’utilisation (souvent 3 % à 4 %) | Plafonné à 2,5 % (ou 1,5 % pour les meublés de tourisme) |
| Plafond annuel global | Aucun plafond forfaitaire global par foyer | Limité à 7.000 € par an (ou 5.000 € pour le tourisme) |
| Report des excédents futurs | Report illimité dans le temps | Suppression des reports pour les excédents générés à compter de 2027 |
| Amortissements antérieurs | Report illimité | Plafonné à 50 % du bénéfice restant, sur une période maximale de 10 ans (2027-2036) |
En résumé
Associée à la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values (introduite en loi de finances pour 2025), cette réforme réduit sensiblement l’optimisation fiscale historique permise par le statut LMNP. Elle vise à réorienter l’épargne des particuliers vers la location nue de longue durée.
Référence : Projet de loi de finance pour 2027, article 7.
