Donation d’un bien immobilier : quel délai pour agir en révocation ?

Par un arrêt de formation restreinte (FS-B) rendu le 17 septembre 2026 (pourvoi n° J 24-21.632), la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur une question fondamentale du droit des libéralités et des obligations : quelle est la nature — et par conséquent le délai de prescription — de l’action en révocation d’une donation immobilière motivée par l’inexécution des charges imposées au donataire ?

Rejetant le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier, la Haute juridiction confirme fermement que l’action en révocation pour inexécution des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du code civil), et non une action réelle immobilière.

I. Rappel des faits et de la procédure

Par un acte notarié du 2 février 2004, une donatrice consent à un tiers la donation de la nue-propriété d’une maison d’habitation, d’un garage et de terrains attenants. Cette libéralité est assortie d’une charge : le donataire s’engage expressément à prendre en charge les grosses réparations afin de restaurer l’état général du bien.

Au décès de la donatrice en janvier 2019, ses ayants droit, représentés par leur tuteur, constatent l’absence de réalisation des travaux. Le 21 septembre 2021, ils assignent le donataire en révocation de la donation pour inexécution de la charge et demandent réparation de leurs préjudices.

Saisi par le donataire d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, le juge de la mise en état fait droit à sa demande. Saisie en appel, la Cour d’appel de Montpellier (arrêt du 5 septembre 2024) confirme la prescription de l’action, considérant que le délai de prescription applicable était de 5 ans.

II. Le problème juridique : Action réelle ou action personnelle ?

Les héritiers se sont pourvus en cassation en articulant une argumentation fondée sur la nature du bien et de la charge :

• Argument des demandeurs au pourvoi : L’action portant sur la révocation d’une donation de nue-propriété immobilière et visant le défaut d’exécution de grosses réparations (au sens de l’article 605 du code civil) porte sur un droit réel immobilier. Selon eux, il en résultait que l’action aurait dû être qualifiée d’action réelle immobilière, soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

• La question posée à la Cour : L’action en révocation d’une donation d’immeuble pour inexécution des charges stipulées à l’acte relève-t-elle du régime des actions réelles (30 ans) ou des actions personnelles (5 ans) ?

III. La décision de la Cour de cassation : La prépondérance du lien contractuel

La troisième chambre civile rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond.

• Une qualification fondée sur le contrat : La Cour rappelle qu’une donation assortie de charges s’apparente à un contrat synallagmatique en raison des engagements réciproques qu’elle génère. L’action en révocation trouve son fondement direct dans l’inexécution d’une obligation contractuelle.

• Une action personnelle par nature : Dès lors qu’elle sanctionne le manquement à une obligation d’exécuter (ici, réaliser des travaux de réparation), l’action est personnelle, peu importe que le contrat porte sur un immeuble ou que la charge concerne des réparations majeures du bien.

• L’application de l’article 2224 du code civil : En tant qu’action personnelle, elle relève du régime de droit commun issu de la réforme de la prescription de 2008 : le délai est de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

IV. Portée de l’arrêt

Cet arrêt publié au Bulletin (mention FS-B) apporte une clarification bienvenue quant à l’interaction entre le droit des biens et le droit des obligations :

• Sécurité juridique pour les gratifiés : En écartant la prescription trentenaire, la Cour protège les donataires contre des actions en révocation intentées plusieurs décennies après la découverte de la défaillance ou le non-respect des charges.

• Vigilance accrue pour les donateurs et leurs héritiers : Le titulaire d’un droit d’action en révocation doit agir promptement dès la constatation du manquement du donataire à ses obligations contractuelles. Attendre plus de cinq ans à compter de la connaissance du manquement expose l’action à une fin de non-recevoir irrémédiable.

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Référence : Cour de cassation, 3e ch. civ. ; Arrêt n° 500 FS-B du 17 septembre 2026 ; Pourvoi n° J 24-21.632, publié au Bulletin.

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